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建设部


房地产估价师注册管理办法

1998年8月20日，中华人民共和国建设部


《房地产估价师注册管理办法》已于1998年8月3日经第四次部常务会议通过，现予发布，自1998年9月1日起施行。

第一章 总 则
第一条 为了加强对房地产估价师的注册管理，完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员执业资格认证制度，提高房地产价格评估水平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产估价师，是指经全国房地产估价师执业资格统一考试合格后，按照本办法的规定注册，取得《房地产估价师注册证》，并从事房地产估价活动的人员。
第三条 国家实行房地产估价师注册制度。经全国房地产估价师执业资格统一考试合格者，即具有申请房地产估价师注册的资格。
未经注册的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告书。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价师的注册管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价师的注册管理工作。
房地产估价师执业资格注册和管理应当接受国务院人事行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府人事行政主管部门的检查和监督。

第二章 初始注册
第五条 经全国房地产估价师执业资格统一考试合格者，应当自房地产估价师执业资格考试合格证签发之日起三个月内申请注册。
第六条 国务院建设行政主管部门或者其委托的部门为房地产估价师的注册管理机构（以下简称注册机构）。省、自治区人民政府建设行政主管部门，直辖市人民政府房地产行政主管部门为本行政区域内房地产估价师注册管理初审机构（以下简称注册初审机构）。
第七条 申请房地产估价师注册，按照下列程序办理：
（一）申请人向聘用单位提交申请报告、填写房地产估价师注册申请表；
（二）聘用单位审核同意签字盖章后，连同本办法第十条第（二）、（三）、（四）项规定的材料一并上报注册初审机构；
（三）注册初审机构自接到注册申请之日起三十日内，作出是否受理其注册申请的决定；
（四）注册初审机构决定受理注册申请的，签署意见后，统一报注册机构审核。经注册机构审核认定，对符合本办法条件的申请人，应当予以办理注册手续，颁发《房地产估价师注册证》。
第八条 有下列情况之一的，不予注册：
（一）不具有完全民事行为能力的；
（二）因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满五年的；
（三）因在房地产价格评估或者相关业务中犯有错误受行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分决定之日起至申请注册之日止不满二年的；
（四）受吊销房地产估价师注册证书的行政处罚，自处罚决定之日起至申请注册之日止不满五年的；
（五）不在房地产价格评估机构内执业或者在两个或者两个以上房地产价格评估机构内执业的；
（六）有关法律、法规规定不予注册的其他情形。
第九条 全国房地产估价师执业资格统一考试合格人员，逾期未申请或者虽经申请但未获准注册的，其资格自房地产估价师执业资格考试合格证签发之日起可保留二年。在资格保留期限内申请注册的，经审批符合注册要求的，准予注册。二年期满后再申请注册的，需参加中国房地产估价师学会或者其指定的机构组织的估价业务培训，并达到继续教育标准的，方可准予注册。
第十条 申请房地产估价师注册需提供下列证明文件：
（一）房地产估价师注册申请表；
（二）房地产估价师执业资格考试合格证原件，该证件自签发之日起超过二年的，应当附达到继续教育标准的证明材料；
（三）工作业绩证明材料；
（四）所在单位推荐意见及单位考核合格证明。
第十一条 根据本办法注册的房地产估价师，其注册有效期自注册之日起计为三年。

第三章 注册变更
第十二条 房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在的房地产价格评估机构执业后，如被其他房地产价格评估机构聘用，需办理注册变更手续。
第十三条 注册变更，按照下列程序办理：
（一）申请人向聘用单位提交申请报告；
（二）聘用单位审核同意签字盖章后，连同申请人与原注册时所在单位已办理解聘手续的证明材料，一并上报注册初审机构。
（三）注册初审机构审核认定原注册时所在单位已解聘该注册房地产估价师的情况属实，且该房地产估价师无本办法第八条规定的不予注册的情形的，应当准予注册变更，并在其房地产估价师注册证上加盖注册变更专用章；
（四）注册初审机构自准予注册变更之日起三十日内，报注册机构登记备案。未经登记备案或者不符合注册变更规定的，其注册变更无效。
第十四条 房地产估价师原注册时所在单位与变更后的所在单位不在同一省、自治区、直辖市的，应当先行办理与原注册时所在单位的解聘手续，并向原受理其注册的注册初审机构申请办理撤销注册手续。撤销注册申请被批准后，方可办理注册变更手续。

第四章 续期注册
第十五条 房地产估价师注册有效期满需要继续执行房地产估价师业务的，由其聘用单位于注册有效期届满前3个月内办理续期注册手续。
第十六条 续期注册，按照下列程序办理：
（一）申请人向聘用单位提交申请报告；
（二）聘用单位审核同意签字盖章后，连同本办法第十七条规定的材料一并上报注册初审机构；
（三）注册初审机构应当自接到上述材料之日起三十日内，作出是否准予其续期注册的决定。
注册初审机构审核认定该房地产估价师无本办法第十九条规定的不予续期注册的情形的，应当准予续期注册，并在其房地产估价师注册证上加盖续期注册年限专用章。
（四）注册初审机构准予续期注册的，应当于准予续期注册之日起三十日内报注册机构登记备案。未经登记备案的，其续期注册无效。
第十七条 申请续期注册应当提交下列材料：
（一）申请人在注册有效期内的工作业绩和遵纪守法简况；
（二）申请人在注册有效期内参加中国房地产估价师学会或者其指定机构组织的一定学时估价业务培训，达到继续教育标准的证明材料；
（三）申请人所在单位考核合格证明材料。
第十八条 续期注册的有效期限为三年。
第十九条 有本办法第八条规定的不予注册的情形，或者脱离房地产估价师工作岗位连续时间达二年以上（含二年）者，不予续期注册。

第五章 撤销注册
第二十条 房地产估价师有下列情况之一的，由注册机构撤销其注册，收回房地产估价师注册证书：
（一）本人未申请续期注册的；
（二）有效期满未获准续期注册的；
（三）完全丧失民事行为能力的；
（四）受刑事处罚的；
（五）死亡或者失踪的；
（六）脱离房地产估价师工作岗位连续时间达二年以上（含二年）的；
（七）按照有关规定，应当撤销注册的其他情形。
第二十一条 撤销注册，按照下列程序办理：
（一）聘用单位、当地房地产行政主管部门、房地产估价师学会或者有关单位及个人提出建议；
（二）注册初审机构对事实进行调查核实，并将调查结果报注册机构；
（三）注册机构批准撤销注册并核销房地产估价师注册证书。
第二十二条 房地产估价师自被撤销注册、收回房地产估价师注册证书之日起，不得继续执行房地产估价师业务。
被撤销注册后，具有申请房地产估价师注册资格者可以申请重新注册。

第六章 执 业
第二十三条 房地产估价师必须在一个经县级以上人民政府房地产行政主管部门审核评定、取得房地产价格评估资质的机构（以下简称房地产价格评估机构）内执行业务。
房地产价格评估机构的资质等级及其业务范围，由国务院建设行政主管部门另行规定。
第二十四条 房地产估价师执行业务，由房地产价格评估机构统一接受委托并统一收费。
第二十五条 在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失，由房地产价格评估机构承担赔偿责任，房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿。

第七章 权利与义务
第二十六条 房地产估价师享有以下权利：
（一）使用房地产估价师名称；
（二）执行房地产估价及其相关业务；
（三）在房地产估价报告书上签字；
（四）对其估价结果进行解释和辩护。
第二十七条 房地产估价师应当履行下列义务：
（一）遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；
（二）遵守房地产评估技术规范和规程；
（三）保证估价结果的客观公正；
（四）不准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务；
（五）不得同时受聘于两个或者两个以上房地产价格评估机构执行业务；
（六）保守在执业中知悉的单位和个人的商业秘密；
（七）与委托人有利害关系时，应当主动回避；
（八）接受职业继续教育，不断提高业务水平。

第八章 法律责任
第二十八条 以不正当手段取得房地产估价师注册证书的，由国务院建设行政主管部门吊销其注册证书；对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，由上级机关或者所在单位给予行政处分。
第二十九条 未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，没收违法所得，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；造成损失的，应当承担赔偿责任。
第三十条 房地产估价师违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，没收违法所得，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，可处以1万元以下的罚款：
（一）在估价中故意提高或者降低评估价值额，给当事人造成直接经济损失的；
（二）利用执行业务之便，索贿、受贿或者谋取除委托评估合同中约定收取的费用外的其他利益的；
（三）准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的；
（四）同时在两个或者两个以上房地产价格评估机构执行业务的；
（五）以个人名义承接房地产估价业务，并收取费用的。
第三十一条 房地产估价师注册管理部门的工作人员，在房地产估价师注册管理工作中玩忽职守，滥用职权的，由上级机关或者所在单位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附 则
第三十二条 全国房地产估价师执业资格统一考试工作按照建设部、人事部的有关规定进行。
第三十三条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第三十四条 本办法自1998年9月1日起施行。


　　　　　　　　　股东有话想说，建议权、质询权更加重要！

作者：曲峰，大成律师事务所律师，上海通商研究所法律专家，qufeng2008@126.com

关键字：股东话语权，建议权、质询权，表决权，公众股东诉讼权利

刊载于：中国管理传播网，链接：http://manage.org.cn/Article/ShowArticle.asp?ArticleID=16181



　　时下，股东有话想说，打破了市场中默默无语的沉寂局面。政策方面虽然赋予了股东通过表决进行说话的方式，但是对于小股东其它话语权的行使，在方式上仍然有些狭窄。比如，股东建议权、质询权的行使方式，就触及到了维权路上的处女地。下面的这个案例，让作为律师的笔者有些不知所措。

　　案情介绍：

　　2005年7月11日，上海通商投资研究所朱长春先生、陈浩先生，以流通股股东身份向上海茉织华股份有限公司（600555）发送了一份《股东专函》。二人凭借经济学常识和经验研究发现，茉织华公司的经营、管理上存在瑕疵，治理结构亦有一定缺陷。管理层极有可能在实施经营、重大决策、关联交易等行为过程中，影响或损害到股东净资产权益和二级市场市值权益，且其中部分决策行为（如委托理财行为、资产出售行为等）已经损害了股东利益。7月20日，朱、陈二人与茉织华公司董秘许鸣放先生进行了交流，并提出了公司治理的科学性建议及对潜在威胁公众股东利益的行为进行纠正的有效方法，希望能够得到公司重视并尽快得到答复。两日后许先生回复，其以正在接受证监会调查、不便答复为由而拒绝。

　　无奈之余，建议和质询均被漠视的朱、陈二人，想到了拿起法律武器维护权益，遂找到笔者。笔者接受该案并分析后认为，此类案例虽少、但法律对此仍有明确规定。股东行使建议权、质询权明明有法可依，赫然遭到上市公司及董事会的“白眼”，维权心潮毅然。作为该案的“操盘手”义无反顾的建议，唯有维权志士操戈抗击，才是柳暗花明的权宜之计，以求宽慰和树立典范！随后，2005年8月5日笔者作为代理律师一纸诉状将茉织华公司及其董事会告上了法庭。

　　2005年8月15日，笔者收到了来自上海市静安区人民法院的《通知单》，而其中结果，实在让笔者有些匪夷所思！《通知单》中称：“有关民事诉状已收悉。有关朱、陈二位当事人请求茉织华公司履行对于股东建议和质询意见的答复义务；停止对于建议、质询权利的侵害；并要求董事会履行提案听取建议和质询及公开赔礼道歉等。根据有关法律规定，该请求不属于法院的管辖范围，特此告知，并退还诉讼状。”为此，诉讼维权再一次遭到拒绝。

　　“话语权”学说本身属于社会学中的理论，而从法律上解释 “股东话语权”，应当包括股东建议权、质询权和表决权等三个层面。但是，表决权似乎成为了证券市场中关注的焦点，立法相对较多。对于股东建议权、质询权，在行使范围、方式、以及侵权救济、诉讼权利等规定上，存在立法不足之处，不得不说有些泛泛。早在1993年《公司法》颁布当初，便借鉴了国外先进经验，现行的《公司法》第110条规定，股份公司股东有权查阅公司章程、股东大会会议记录和财务会计报告，对公司经营提出建议或者质询。可见，虽然将股东建议权、质询权与查阅权共置于同一法条，但立法本意就赋予了“股东话语权”。同时，随着证券市场发展，证券类法规和证监会规章等也能捕捉到有关股东建议权和质询权相关之规定。但是现今，部分学者研究此类理论，则产生了两种分歧意见。

　　一种法律学说认为，股东建议权、质询权（甚至包括提案权）的行使，应当属于表决权延伸的范畴之内，三者相辅相成；行使方式也只能透过表决权在股东大会上提及，建议和质询内容不能超过会议议题的范围、且限于经营上的问题；另外，认为这两项权利会有滥用之嫌，不能随便赋予因无法行使而提请司法救济的诉讼权利，否则会带来证券市场的不稳定。

　　另一种法律学说认为，股东建议权、质询权应当独立于表决权，属于并列关系的股东权利范畴；在行使方式上股东可以随时行使该权利，而不论股东大会（包括临时会议）在开会或闭会期间。对于建议和质询的内容并不限于会议议题内容，包括经营、管理等多个层面。另外，对于诉讼权利应当与法定权利相对应，为了主张权利被侵害或不能行使，而请求司法机关调整争端和划清民事责任是完全必要的，也有利于证券市场的健康发展。

　　笔者则赞同第二种观点。首先，三权受到的对待并不公平。现实中，流通股股东的维权意识不强、参与股东大会的热情不高，是非常实际的问题。广大中小股东并没有真正成为证券市场的主人。法律赋予建议权、质询权是在12年前，当初的立法并没有考虑到中小股东的参与热情问题，但立法本意就是把这两项权利独立于表决权。1997年颁布的《上市公司章程指引》第三十五条中的第（四）项规定：股东有权对公司的经营行为进行监督，提出建议或者质询。均可见建议权、质询权的特殊意义和功效。同时，按照中国公司治理中的委托代理理论，对于董事会等代理人成员的勤勉尽责义务，股东进行建议和质询也是符合这个学理的。2002颁布的《上市公司治理准则》第一条规定：“上市公司应当建立能够确保股东充分行使权利的公司治理结构。”如果说市场初期，是因为股东未建立此类意识尚可理解，那么现今，则只能说强化表决权不足以建立健全股东行使其他权利（包括建议权、质询权在内）的治理结构。

　　其次，对于建议和质询在范围和方式上都应当适用广义的理论。我国规定了有关会议议题事先明确的制度。所以在表决权问题上，表决事项内容是狭义的。若建议和质询局限于会议议题的话，即便在大会上当场建议和质询，并不影响会议议题的召开和表决，更扭转不了高比例赞成票数的决议结果。另外，除了把建议和质询内容界定为狭义以外，如果再限定于股东大会召开之时，则把行使方式也界定为狭义理论。1997年颁布的《上市公司章程指引》第七十三条规定：除涉及公司商业秘密不能在股东大会上公开外，董事会和监事会应当对股东的质询和建议做出答复或说明。按照这样的立法，当场的答复和说明虽然有机会提升否决率，但是根本改变不了会议召开和决议的结果。甚至，上市公司作为答复者可以“非会议议题”为由，拒绝当场答复和说明。可见，内容上和方式上的局限性，不仅无法体现建议权的进言献策功效，也无法体现针对非会议议题质询的目的，更无法体现行使质询权带来的监督、制衡作用。

　　再者，建议权和质询权是否存在滥用的问题，立法上的不足，也要承担相应的责任。然而，但凡建议者、质询者一律视作“闹事者”，则确实有些宽泛。所以，有志于上市公司建设的智者行使建议权、质询权遭到漠视，法院再不予保护，则这两项法定权利岂不是形同虚设！另外，从法理上看，诉权更是法律赋予的一项基本权利。只要是符合诉讼条件，就是合法权利的行使，不存在滥用诉讼权利的问题。法院也不能以该类矛盾可以通过非诉讼的途径（如信访）解决为由，或者以具有公众特性为由，禁止或不予受理此类诉讼。在法制建设和证券市场建设进程中，股东维权诉讼多数还是有相当的社会效应的，对法治和权利的实现有着助推作用。

　　诚然，股东话语权作为一项法定权利而具有受保护之重要意义，但相关案例却凤毛麟角。甚者司法实践中，因上市公司的公众特性，维权者总是遭到“特殊对待”！几年前的证券市场民事赔偿案件，引起了法学界的争论。如果说中小股东维权只有经过这样的洗礼才能换来诉讼救济权利的话，那么在证券市场日益成熟、维权意识日益增强的今天，这也是证券市场进步的一种表现。面对维权智者们的坚持不懈，只有赋予小股东的诉讼权利实现制衡和司法救济，才能使得建议权、质询权从虚拟权利转变为现实权利，真正实现保护公众股东权益和发挥他们的积极参与热情。

（作者曲峰，北京市大成律师事务所上海分所，电话：021-54071999*222/54071975直线，电子邮件：qufeng2008@126.com）