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聚焦婚姻法司法解释三——夫妻一方婚前以自己名义买房的性质认定

王礼仁


　　2010年11月15日最高人民法院发布了《关于适用若干问题的解释（三）（征求意见稿）》，该解释第十一条夫妻一方购买房屋尚未取得产权和付清房款的房屋归属如何认定和处理。该条我原来认为是可以，但我现在认为还是有一些问题，因而，我曾经提出一个方案，现在作为新的修改意见的“建议条文”提出来。这个建议提案条款，与征求意见稿第十一条虽然在性质认定上不同，但实质处理结果变化不大。下面谈一谈征求意见稿第十一条的问题以及“建议条文”的内容和理由。
　　一、征求意见稿第十一条的缺陷
　　（一）征求意见稿第十一条原文
　　第十一条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。
　　婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。
　　（二）征求意见稿第十一条的主要缺陷
　　1、没有体现亲属法的特色，而且从物权法和债权法的角度考虑，也有缺陷（后文详述）。
　　2、无法有效地考虑需要住房的困难一方的利益。
　　3、一方面认定房屋是个人婚前财产，一方面分割房屋增值，两者相互矛盾。
　　二、对第十一条修改的“建议条文”及理由
　　（一）对第十一条修改的“建议条文”
　　我认为，对征求意见稿第十一条作下列修改，似乎更为恰当：
婚前一方以自己名义买房，支付了部分房款，婚后夫妻双方共同参与付款或还贷，房产证于婚后取得的，原则上应当认定为夫妻共同财产。但在离婚分割房屋时应当考虑婚前与婚后的投资比例对房屋归属和价值分配的影响。
　　（二）对第十一条修改的“建议条文”的内容说明
　　1、婚前与婚后的投资比例对房屋归属的影响
所谓“投资比例对房屋归属的影响”，主要是分割房屋时应当考虑婚前与婚后不同投资比例对确定房屋归属的作用。一般来讲，婚前支付房款达到50%以上的，原则上将房屋分给合同买受人。
但有下列两种特殊情形者也可以例外：(1) 因离婚引起一方生活困难无法购买房屋或需要以房屋作为帮助的，房屋原则上分割给困难方，不受付款50%的限制。(2) 离婚时银行按揭贷款没有还清的，婚前付款虽然没有50%以上,也可以将房屋分割给买受人，由其继续还贷。
　　2、婚前与婚后的对房屋分配价值的影响
　　所谓“投资比例对房屋分配价值的影响”，主要是对分配房屋原值和增值的影响。离婚分割房屋时，应当把婚前与婚后的投资比例作为确认和分配房屋原值和增值的根据。也就是说，在确定房屋价值时，应当把婚前投资作为一方个人婚前财产，婚后投资作为夫妻共同财产；对于房屋增值的，也应当按照婚前与婚后的投资比例进行分割。
　　3、例证说明
　　如男方婚前按揭贷款购买价值100万元的房屋，首次付款30万元，之后陆续付款40万元，结婚后共同付款30万元，并于婚后取得完全产权。在离婚分割房屋时，该房屋应当认定为夫妻共同财产。但在分割该房屋应当考虑男方婚前已经投资大部分的实际情况，除非女方特别困难，离婚后无力购买房屋，原则上应当将该房屋分割给男方。 这是关于房屋归属的处理。
　　关于房屋的价值的分割，应当考虑婚前与婚后的投资情况。即婚前付款70万元，属于男方个人财产，婚后付款30万元属于夫妻共同财产。对于房屋增值的，也应当分别按照%70与%30的比例分割。即男方分割房屋增值的%70，夫妻共同分割增值的%30。
　　如果将付款的比例反过来，即男方婚前按揭贷款购买价值100万元的房屋，首次付款30万元，婚后共同付款70万元，并于婚后取得完全产权。该房屋应当认定为夫妻共同财产，但在分割房屋时，则不以男方优先分得房屋为原则，而应当根据夫妻双方的实际需要分割房屋。但男方婚前付款30万元应当作为男方个人财产。如果房屋增值，其中婚前的付款的%30的增值属于男方个人，另%70属于夫妻共同。
　　此外，在上述案例中，如果离婚时，贷款没有还清，如无特殊情况，原则上将房屋分割给男方，由男方继续偿还贷款。
　　（三）“建议条文”的主要理由
　　将此类房屋认定为夫妻共同财产，并以投资比例作为房屋分割的平衡杠杆，既坚持了产权共有原则，又兼顾了投资差异；既符合婚姻法，又符合物权法。因而，这样认定和处理具有如下好处：
　　1、符合法制原则。如果按照有些人的观点，完全以买卖合同或按揭合同为根据，将此类房屋认定为合同买受人个人婚前财产，是缺乏法律根据的。一是从物权法上看，房屋没有取得产权。二是从债权法上看，房屋没有付清房款。因而，买受人不论是从形式上，还是从实质上都没有完成该房屋的购买要件，也无法占有或控制该房屋。买受人要完全取得和占有该房屋，成为真正的所有人，还有待于婚后继续付清房款、取得产权等行为的完成。三是从婚姻法上看，当事人没有约定为个人婚前财产。 由于该房屋没有付清房款和取得产权，在这种情况下，买受人如果要将该房屋作为个人婚前财产，可以与对方明确约定。那么，在买受人没有与对方进行特别约定的情况下，按夫妻共同财产处理不仅合法，也合理。因为买受人可以通过约定的方式明确房屋是个人婚前财产，并用个人财产偿还（事实上许多买受人没有单独付款的能力），但他却不进行约定，然后要另一方一起付款，另一方当然是把房屋当作共同财产，才积极付款。然而，当房款付清取得产权后，在离婚时，买受人却说房屋是自己的，这合理吗？当然不合理。
　　夫妻财产制的一个基本准则就是以共有为原则，以个人为例外。也就是说，只有不认定个人财产缺乏法律根据或显失公平者，才能认定个人财产。否则，应当认定为夫妻共同财产。只有这样才有利于双方对共同财产投入，有利于家庭稳固。我国婚姻法关于夫妻财产制的规定，也体现了这一原则。根据婚姻法第19条规定，对婚姻关系存续期间所得的财产，没有约定或约定不明确的，按夫妻共同财产处理。因而，此类房屋认定夫妻共同财，既符合物权法，也符婚姻法，可谓合理、合法。
　　2、符合公平原则。即将此类房屋认定为夫妻共同财产，又在分割财产时辅之以投资比例作为衡平杠杆，体现了公平原则。如果将此类房屋认定为夫妻共同财产，不考虑投资比例，完全平等或平均分割，亦不合理。比如一套购价100万元的房屋，婚前付款90万元与婚后付款90万元，夫妻双方对房屋的投资相差甚远。如果忽视这种差异，完全平均分割，或者婚前付款90万元的一方在离婚时不能分得房屋，显然也不合理。因而，在具体确定房屋归属以及分割房屋价值时，辅之以投资比例作为平衡杠杆，案件则更加公平。在一定意义上说，这样处理，使公平达到极致，各方都能接受。
　　3、便于实际操作，具有灵活性。将此类房屋认定共同财产，可以充分考虑实际情况，便于离婚分割房屋时考虑需要房屋的困难一方利益。如果将此类房屋认定为个人婚前财产，对于需要房屋的困难一方利益难以照顾。因为除了以房屋作为帮助外，把婚前个人房屋分割给困难一方，在法律上缺乏根据。但将此类房屋认定共同财产，必要时将房屋分割给需要房屋的困难一方，则不存在法律障碍。
　　比如，按照婚前与婚姻的不同投资比例，女方在分割房屋时，可能只能分得%35的份额，但女方又确实需要房屋，而且无力另行购买房屋，但女方尚能拿出部分房款(如%35)。在这种情况下，把房屋分割给女方，女方就可以一次性购买男方的%35产权，再加上她自己应当分割的%35的份额，女方就可以拥有该房屋%70的产权。另有%30产权，则可以根据男女双方的经济状况，或作为男方的经济帮助，或由女方分期付款。
　　但如果把上述房屋一律认定为一方婚前房屋，在分割房屋时则没有这种灵活性，把房屋分割给女方，则存在法律上障碍。因为房屋是男方个人的，怎么能否分割他人？这样，一方有住房困难者，另一方以房屋帮助，就只能考虑以住房所有权或居住权帮助。但这在许多情况下不好操作。仍以上述案件为例，如果认定房屋是男方婚前个人房屋，女方只有取得该房屋的有限能力，没有完全能力，在这种情况下，对女方住房帮助，到底是把男方的房屋给女方所有，还是把男方的房屋给女方使用？可能都不好处理，要么会损害男方的利益（房子给女方所有或居住），要么会损害女方利益（女方只能获取%35房款走人），使女方的居住问题不能有效解决。
　　应当注意的是，婚姻法虽然不承认最高人法院因结婚达到一定时间而使一方房屋变为共同财产的规定，但婚姻法第四十二条同时规定了“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助”。其中以住房作帮助的，包括以房屋使用权或所有权作帮助。这实际上是对不承认最高人法院相关司法解释的一个补充。但在司法实践中，对于离婚经济帮助，特别是以房屋使用权或所有权作帮助的，执行并不好。据我所知，除了我判决了一起以房屋所有权作帮助的外，常未发现以房屋所有权作帮助的类似判例。以房屋使用权作帮助的，执行也不是很好，许多离婚妇女离婚后面临住房困难的情况没有彻底解决。 在离婚案件中，充分注意和合理解决女方住房问题，应当高度注意。
　　4、便于对增值的处理。在理论和实践中，虽然多数人都主张对婚后投资的增值部分离婚时应当分割。但将房屋认定为个人婚前财产时，则存在理论障碍。因为一方面认定房屋是个人婚前财产，一方面要求分割房屋增值，两者相互矛盾。因为既然房屋是婚前个人的，房屋增值也是个人的，另一方怎么能分呢？为此，有的干脆将婚后投资按一般债权处理，不考虑增值。但将此类房屋作为共同所有，按照婚前与婚后的投资多少分配房屋增值，则根据充分，不存在法理障碍。
　　总之，这样认定和处理，既符合法制原则，又充分体现了原则性与灵活性的统一，共性与个性的统一，双方利益与一方利益的统一，应该说是切实可行的。

四川省巴中市人民政府


巴中市城市国有土地储备管理试行办法


第 2 号



现公布《巴中市城市国有土地储备管理试行办法》，自公布之日起施行。
市长



二OO二年十月二十五日
第一条 为加强政府对土地的宏观调控，优化土地资源配置，完善土地供应机制，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 巴中市城市规划区（50平方公里）范围内的国有土地储备工作适用本办法。
第三条 本办法所称国有土地储备，是指市人民政府依法收回、收购、置换和征用土地并储备起来，向社会供应各类建设用地，确保政府垄断土地一级市场的行为。
第四条 市人民政府成立土地储备中心（以下简称“储备中心”）。储备中心直属市人民政府领导，挂靠市国土资源局，履行国有土地储备职能。
第五条 国有土地储备应当制定年度储备计划，报市人民政府批准。国土资源、建设、计划、财政、物价、房管等部门应各司其职，密切配合，做好土地收购储备的相关工作。
第六条 下列土地必须进入储备库：
（一）因城市建设而新征的土地；
（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期后未获批准的土地；
（三）依法收回的闲置土地；
（四）依法没收的土地；
（五）因单位迁移、撤销和企业破产、改制等原因停止使用的原划拨土地；
（六）公路、铁路、矿场等经核准报废的土地；
（七）因公共利益需要或实施城市规划进行旧城改造而提前收回的土地；
（八）因土地使用权人低价转让土地使用权等原因，政府优先收购的土地；
（九）土地使用者违反出让合同规定，依法解除出让合同的土地；
（十）受让方申请解除国有土地使用权出让合同的土地；
（十一）其他需要收回、收购、储备的土地。
第七条 土地使用权被依法注销的单位或个人，必须依法按期、按规定向储备中心交付土地。
第八条 土地储备采取收回、收购、置换和征用的方式进行。
（一）收回储备是由市政府依法将无偿收回的土地直接纳入储备库进行土地储备。在无偿收回划拨土地使用权时，对其地上的合法建筑物和其他附着物，应依据法律法规给予适当补偿。
（二）收购储备是指采取红线储备、信息储备和合同储备的方式收购储备土地的行为。红线储备是在旧城改造中直接对城市规划红线范围内的土地纳入储备范围管理，待有用地户使用或有储备资金收购时，再实施正式储备；信息储备是对一些区位条件不够好、近期内不能安排使用或受财力限制一时无力收购的地块，采取登记或签订意向性协议的方式进行储备；合同储备是对已有受让方选中并在短期内需使用的土地，因暂时无经费支付而采取签订《国有土地使用权收购（置换）合同》的方式进行储备。
（三）置换储备是对因城市规划等原因需对原用地者用地位置进行调整，或原用地者在规划许可的前提下为发挥更好经济、社会效益而主动要求调整用地位置的行为。
（四）征用储备是根据城市建设或经济发展需要，国土资源部门按照城市规划和土地利用年度计划，对农民集体所有的土地依法征用转为国有土地纳入储备。
第九条 土地收购工作程序：
（一）制定计划。储备中心根据城市规划、土地利用规划和土地市场供求现状，制定土地收购储备计划。
（二）权属调查。储备中心对拟收购的土地及其地上建（构）筑及其他附着物的权属、面积、用途、四至界址等情况进行实地调查。
（三）费用测算。储备中心根据调查结果，会同有关部门依据有关法规对土地收购补偿费用进行评估测算。
（四）方案报批。储备中心提出土地收购的具体方案，报市国土资源局审核，市人民政府审批。
（五）签订合同。收购方案经批准后，由储备中心与原土地使用权人协商并依法签订土地收购合同。
（六）收购补偿。储备中心根据土地收购合同约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。
（七）权属变更。原土地使用权人向储备中心交付土地的合法凭证，由储备中心向市国土资源局申请办理土地权属变更登记手续。
（八）交付土地。根据土地收购合同约定的期限和方式，原土地使用权人向土地储备中心交付被收购的土地和地上建筑物。
第十条 以出让、租赁方式取得的土地使用权被依法收购后，由国土资源部门依法终止原土地出让或租赁合同，注销《国有土地使用证》。
第十一条 土地收购补偿标准应按以下规定确定：
（一）由土地评估机构依据市政府公布的城市土地基准地价和国家有关规定综合评估，并经国土资源局依法确认。
（二）按征地拆迁有关法定标准确定。
第十二条 向社会供应前的储备国有土地，可依法进行出租、抵押等融资活动。
第十三条 对纳入储备中心的国有土地，城市规划部门应当制定详细规划，提供规划指标。
第十四条 土地储备资金来源：
（一）银行贷款；
（二）储备土地的增值收入；
（三）政策规定可用于土地储备的土地出让收益。
第十五条 土地储备资金只能用于下列用途，不得挪作他用：
（一）储备土地；
（二）储备土地的开发、补偿费用；
（三）归还储备土地的贷款及利息；
（四）土地储备的有关其他费用。
第十六条 土地收购储备资金实行专户管理，接受财政、审计部门的监督与管理。土地储备的增值收入纳入财政基金预算，实行收支两条线管理。
第十七条 储备中心未按规定支付土地收购补偿费用的，原土地使用权人有权依法提出解除收购合同，并可请求违约赔偿。
第十八条 原土地使用权人未按规定或协议交付土地的，市国土资源局有权依法要求其限期交付。逾期不交付的，由市国土资源局申请人民法院强制执行，原土地使用权人赔偿相应的经济损失。
第十九条 市国土资源局和土地储备机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者有关部门依照法规严肃处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条 各县土地储备工作参照本办法执行。
第二十一条 本办法自发布之日起施行。
第二十二条 本办法由市国土资源局负责解释。