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广东省东莞市人民政府办公厅


东莞市集体建设用地使用权流转管理办法


(东府令80号
《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法》已经市人民政府同意，现予发布。
市 长
二○○五年九月二日


东莞市集体建设用地使用权流转管理办法

第一章 总 则
第一条 为规范集体建设用地使用权流转市场秩序，保障集体土地所有者和使用者的合法权益，优化配置土地资源，促进城镇建设和经济发展，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。
第三条 本办法所称集体建设用地，是指符合土地利用总体规划，权属合法，界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。
第四条 集体建设用地使用权流转，应当符合国家产业政策，遵守土地用途管制，坚持土地所有者和使用者自愿的原则。
第五条 集体建设用地使用权流转必须同时符合下列条件：
（一）符合土地利用总体规划和城市、村镇规划的；
（二）经依法批准的；
（三）未被司法机关、行政机关限制权利的；
（四）土地权属无争议的。
第六条 集体建设用地所有者出让、出租、抵押集体建设用地使用权，必须经本集体村民会议2/3以上（含本数，下同）成员或2/3以上村民代表书面同意，并签名确认。
第七条 村民住宅用地使用权不得流转，因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房（含农民公寓住房）后，不得再申请新的住房用地（含农民公寓住房）。
第八条 通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品住宅开发，按照土地利用总体规划和城市规划可以用于商品住宅开发的，必须依法征为国有土地。
第九条 集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。
第十条 国家为了公共利益需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。
第十一条 土地使用者应当按照市人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。
确需改变土地用途的，应当经集体建设用地所有者和市国土资源部门、城市规划部门同意，报市人民政府批准。
第十二条 市国土资源部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督检查。
市财政、审计、农业、社会保障、民政等部门，按各自职能范围对流转过程以及土地增值收益分配进行监督。
各镇人民政府（区办事处）应当配合各部门做好集体建设用地使用权流转的管理工作。

第二章 集体建设用地使用权出让、出租
第十三条 集体建设用地使用权出让，是指集体建设用地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。
集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第十四条 集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同，合同文本采用省国土资源部门制定的统一格式。
第十五条 集体建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）工矿仓储用地（含工业用地、采矿用地、仓储用地）五十年；
（二）公共建筑用地（含机关团体用地、教育用地、科研设计用地、文体用地、医疗卫生用地、慈善用地）五十年；
（三）商服用地（含商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地）四十年；
（四）交通运输用地（含铁路用地、公路用地、民用机场用地、港口码头用地、管道运输用地、街巷）五十年；
（五）公用设施用地（含公共基础设施用地、瞻仰景观用地、休闲用地）五十年；
（六）综合或者其他用地五十年；
（七）依照本办法第七条规定流转的村民住宅用地应当完善出让手续，出让年限为七十年。
第十六条 集体建设用地使用权租赁年限按以下情况确定：
短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；
需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途国有土地出让的最高年限。
第十七条 集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。
第十八条 集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，集体土地所有者和土地使用者应当按规定向市国土资源部门申请办理土地登记和领取相关权属证明，市国土资源部门应当依法给予办理。
第十九条 申请办理集体建设用地使用权出让手续，需提交下列材料：
（一）集体建设用地使用权流转申请表；
（二）用地预审意见书；
（三）《建设用地规划许可证》和规划红线图；
（四）立项批复文件；
（五）村民代表意见书（集体经济组织村民会议三分之二成员或三分之二以上村民代表同意，并签名确认）；
（六）原集体土地使用证正本或批次报批批复文件；
（七）用地单位营业执照及法人代表身份证（复印件）或个人身份证明；
（八）经双方单位盖章认可的数字化测量地形红线图和宗地图；
（九）集体建设用地使用权出让合同；
（十）法律、法规和规章规定的其他资料。
第二十条 申请办理集体建设用地使用权出租手续，需提交下列材料：
（一）集体建设用地使用权流转申请表；
（二）原已签订的集体建设用地使用合同；
（三）租赁双方签订的《集体建设用地使用权租赁合同》；
（四）村民代表意见书（集体经济组织村民会议三分之二成员或三分之二以上村民代表同意，并签名确认）；
（五）原土地使用证正本；
（六）双方身份的有效凭证；
（七）法律、法规和规章规定的其他有关资料。
第二十一条 集体建设用地使用者应当按照城市规划的要求和出让、出租合同的约定，开发、利用、经营土地，集体建设用地所有者负责监督。
未按出让合同规定的期限和城市规划的要求开发、利用、经营土地的，市国土资源等相关部门应当予以纠正，拒不纠正的，依法予以查处。
第二十二条 因国家公共利益或城市规划调整而需改变土地用途的，集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。
经依法批准变更土地用途的，以出让、出租方式流转，合同双方应当重新签订合同，调整土地出让金，并办理相关土地变更登记手续。
第二十三条 集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。
原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。

第三章 集体建设用地使用权转让、转租
第二十四条 集体建设用地使用权转让是指集体建设用地使用者将集体建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。
未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，不得转让、转租。
第二十五条 集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。
第二十六条 集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移；集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。
集体建设用地使用权转让、转租的年限不得超过原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
第二十七条 集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当在签订合同后30日内到市国土资源部门申请办理土地登记和领取相关权属证明，市国土资源部门应依法给予办理。
第二十八条 申请办理集体建设用地使用权转让、转租，需提交下列材料：
（一）原集体建设用地使用权出让合同、出租合同；
（二）双方签订的转让合同（包括转让方原签订的转让合同）、转租合同；
（三）用地单位营业执照及法人代表身份证（复印件）或个人身份证明；
（四）原土地使用证正本；
（五）法律、法规和规章规定的其他资料。

第四章　集体建设用地使用权抵押
第二十九条 集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。
第三十条 集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同。
第三十一条 集体建设用地使用权抵押的，应在规定的时间内到市国土资源部门办理抵押登记，涉及地上建筑物、其他附着物同时抵押的，应在规定时间内先到市国土资源部门办理抵押登记，再到市房产管理部门办理抵押登记。
第三十二条 申请办理集体建设用地使用权抵押登记须提交下列资料：
（一）涉及集体建设用地使用权抵押的主合同；
（二）抵押合同；
（三）村民代表意见书（集体经济组织村民会议三分之二成员或三分之二以上村民代表同意，并签名确认）；
（四）原土地使用证正本；
（五）双方身份的有效凭证；
（六）法律、法规和规章规定的其他有关资料。
第三十三条 集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。
第三十四条 抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第五章 地价、土地收益及税费管理
第三十五条 集体建设用地使用权流转实行以基准地价为参照的最低限价制度。
市国土资源部门负责组织本行政区域土地定级估价工作，制定基准地价，报市人民政府批准后定期公布执行。
第三十六条 集体建设用地使用权流转价格明显低于政府公布的价格，政府可行使优先购买权。
流转宗地的评估价格，由申请流转的集体建设用地使用权人委托具备资质的地价评估机构出具宗地价格评估报告。
第三十七条 集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。具体实施办法由市社会保障部门会同有关部门参照省有关规定制定。
第三十八条 集体建设用地使用权出让、转让和出租的应当向市国土资源部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向市人民政府缴纳有关土地增值收益。土地增值收益收缴和使用管理办法由市财政部门会同有关部门参照省有关规定另行制定，报市人民政府批准后实施。
第三十九条 市国土资源部门及其他有关部门在集体建设用地使用权流转管理工作中收取的费用，必须严格执行国家和省、市政府的有关规定，并接受监察、财政、税务部门的监督。

第六章 法律责任
第四十条 集体建设用地闲置的，市国土资源部门应当责令限期改正；农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，市国土资源部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。
第四十一条 单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于建设商品住宅的，市国土资源部门应当责令限期改正，拒不改正的责令交还土地，拒不交还的以非法占用土地论处。
第四十二条 违反本办法第十七条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，市国土资源部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。

第七章 附则
第四十三条 本办法实施之前已发生的集体建设用地使用权流转，应当依照本办法规定办理有关手续。
第四十四条 本办法由市国土资源局负责解释。
第四十五条 本办法自2005年10月1日起施行。

政府采购不能忽略弱势群体的合法权益(2005-12-26)
——读谷辽海先生的专著《法治下的政府采购》

作者：孙永才
来源：《消费日报》
http://www.xfrb.com.cn/xfrbmap/2005-12/26/content_90779.htm
发表时间：2005年12月26日

在政府采购活动中，一方当事人是各级国家机关、事业单位和团体组织，以及依附于各级权力机关的招标代理机构；另一方当事人则是提供货物、工程和服务的广大供应商。我国法律虽然赋予双方当事人完全平等的民事地位，但在具体的采购过程中，采购主体往往享有一种准司法行政权力，对采购程序中的许多事项享有完全自由的裁量权，比如：选择确定采购信息披露媒体的权力、审查确定供应商资格的权力、选择和确定采购方式的权力、选择和确定采购程序的权力、选择和确定评标专家的权力、选择和确定评标方法和过程的权力、选择和确定中标供应商的权力等，这些自由裁量权力是任何的供应商所不具有的。

正是基于此，凡是实施公共采购制度的国家和地区普遍认为，广大的供应商是公共采购活动中的弱势群体，供应商的合法权益最容易遭遇采购主体的任意侵害，立法在救济程序方面应该给予倾斜保护。

我国的两部公共采购法虽然赋予弱势群体多元的救济途径，但现行法律没有建立起有效保护供应商合法权益的机制，没有建立起客观公正的第三方裁判机制，没有公共采购裁判的程序规则，没有强制采购项目中止执行的程序。

由北京市辽海律师事务所主任、中国物流与采购联合会特聘的政府采购专家、高级律师谷辽海先生撰写的政府采购系列丛书第三卷《法治下的政府采购》，在我国《政府采购法》实施三周年前夕由群众出版社正式出版，面向全国公开发行。针对我国的两部公共采购法即《招标投标法》和《政府采购法》所存在的严重冲突和缺陷、采购主体在实践中的黑箱操作行为、政府采购活动中普遍存在的"权力租金"交易现象、弱势群体的合法权益屡遭伤害情形等50多个热点问题，作者逐个逐个地展开了论述和分析，阐述产生问题的根源，提出解决问题的思路。

谷辽海认为，采购主体在政府采购过程中存在着违反法律规定的情况，随意侵害其它供应商合法权益的情形，对此，供应商有权提出申诉，这是供应商进行权利救济的程序。实施政府采购制度的国家应鼓励该供应商与采购主体进行磋商以寻求解决其申诉。在此类情况下，采购实体应对任何此类申诉给予公正和及时的考虑，且以不损害在质疑制度下获得纠正措施的方式进行，国家应规定非歧视、及时、透明和有效的程序，以使各供应商对其拥有或曾经拥有利益的采购的过程中产生的被指控的违反法律规定的情况提出质疑。

谷辽海在书中说，质疑程序是WTO《政府采购协议》第20条专门规定的旨在保护供应商合法权益的制度。我国《政府采购法》第六章虽然也移植了质疑程序，但却完全变了味儿。

所存在的主要缺陷。没有审查和处理质疑事项的独立主体。WTO《政府采购协议》规定，质疑事项应由一家法院或对采购结果无利害关系的公正独立的审查机构进行审理，其机构成员在任职期间应不受外部影响。我国《政府采购法》质疑程序中的主要内容集中在这部法律的第52条至第54条规定。从法律规定的内容来看，审查、处理供应商质疑事项的主体分别是采购人或者采购代理机构，处理的质疑事项是采购文件、采购过程和中标、成交结果是否存在着违法，是否存在着侵犯供应商的合法权益。
谷辽海认为，在我国《政府采购法》质疑和投诉这一章节中，最为关键的是质疑事项的审查、处理主体，这关系到质疑供应商的合法权益是否能够及时获得客观公正的保护。