关于印发《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》的通知
广东省广州市人民政府
穗府〔2008〕1号
关于印发《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》的通知
各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：
现将《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》印发给你们，请认真组织实施。
发展限价商品住宅、规范限价商品住宅销售管理，是贯彻党的十七大精神，落实“富民优先，民生为重”的重要举措，关系到广大人民群众的切身利益，关系到房地产市场持续、健康发展。各级政府、各有关单位务必加强组织领导，深入宣传，精心组织，确保工作的顺利推进。
广州市人民政府
二○○八年一月三日
广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)
第一条 为规范限价商品住宅的销售，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 限价商品住宅(以下简称限价房)是指政府公开出让商品住宅用地时，提出销售价格、住宅套型面积、销售对象等限制性要求，由开发建设单位通过公开竞争取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住宅。
第三条 限价房是本市多层次住房供应体系的组成部分，是本市缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长的宏观调控措施。
第四条 本办法适用于本市市辖区范围内限价房的销售和管理。
第五条 市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)负责组织实施本办法，其下属的市房地产中介服务管理所负责限价房销售的具体监管工作。
第六条 市国土房管局应当及时根据本市房地产市场运行情况及住宅需求，严格按照本办法第三条规定对限价房用地供应进行研究。需要在年度住宅用地供应计划中安排限价房用地的，市国土房管局应当在报经市人民政府批准后，编制和公布限价房用地年度供应计划。
限价房用地应当公开出让。
限价房用地公开出让时应当明确规定户型、最高销售价格、销售对象等限制性要求。
第七条 限价房套型建筑面积不得超过90平方米。
第八条 限价房项目的最高销售价格应当根据房地产市场运行情况，按照地块公开出让时同一区域、同一地段、同一类型商品住宅市场价格的一定比例确定。
销售限价房的实际价格不得超过土地公开出让时确定的最高销售价格。
第九条 限价房应当限制销售对象。
限价房的销售对象应当根据限价房用地供应情况、本市居民住房现状和收入情况、房地产市场运行情况，以及住房保障范围和标准等因素确定。
第十条 市国土房管局应当根据本办法的规定，按照循序渐进、优先满足有效需求的原则，报经市人民政府批准，确定和公布限价房的最高销售价格标准和销售对象标准。
第十一条 符合条件的限价房购买者以夫妻双方名义申请购买的，可以优先购买限价房。
第十二条 开发建设单位在销售限价房前，应当制定包括楼盘销售价格明细表、销售各环节的时间安排等在内的销售方案。
《商品房预售许可证》经批准后，销售方案应当与《商品房预售许可证》一起向社会公布。
限价房的预售应当纳入本市房屋管理系统，并对限价房设置“销售限价”、“销售对象”等特别审查环节。
第十三条 销售限价房一般按照以下程序进行：
(一)预登记。
1．公布楼盘信息和受理购买申请。
限价房项目自取得《商品房预售许可证》之日起，市国土房管局应当通过报纸和该局公众网站等媒体公布待售限价房项目信息和销售方案，受理购房申请。
市国土房管局受理购房申请的时间不少于10日。
2．购房申请人提交申请和证明资料。
购房申请人应当按照市国土房管局规定的时限和方式提交购房申请和提供证明其符合购买条件的有关资料。
购房申请人应当承诺其提交的购房申请和提供的证明资料真实无误，并同意国土房管部门查核有关情况。
所有提交购房申请并提供符合要求证明资料的购房申请人确认为预登记人。
(二)公开摇珠确定购买顺序。
提交购房申请和提供证明资料的时间截止后，市国土房管局组织公开摇珠确定所有预登记人的购买顺序，公开摇珠工作应当在公证部门监督下公开进行。
参加公开摇珠的预登记人根据是否享有优先购买权，分为优先预登记人、其他预登记人两类确定购买顺序。
(三)实质审核预登记人购房资格。
公开摇珠结束后，市国土房管局应当在10个工作日内，按照公开摇珠确定的购买顺序，实质审核预登记人的购房资格，确定合格预登记人名单。
合格预登记人根据是否享有优先购买权，分为优先合格预登记人和其他合格预登记人两类。
(四)购房资格公示。
市国土房管局应当将合格预登记人名单通过报纸和该局公众网站等媒体向社会公示，公示期不少于5日，公示期满无异议或异议经审核不成立的合格预登记人确认为有效购房人。
市国土房管局应当在公示期满后3个工作日内，根据公示结果和公开摇珠确定的购买顺序，确定最终的有效购房人名单和购房顺序，并将该名单和顺序通过公告、信函等形式送达开发建设单位和有效购房人。
(五)签订购房合同。
开发建设单位按照市国土房管局送达的有效购房人名单及顺序进行销售，依照市国土房管局制定的合同示范文本，与有效购房人签订《限价房买卖合同》。
有效购房人未在规定期限内认购和签订《限价房买卖合同》的，视为放弃购买资格，购房顺序依次顺延;《限价房买卖合同》经市房地产交易登记中心登记备案后，有效购房人信息将被市国土房管局冻结存档，不得再次申购限价房。
市国土房管局可以根据本办法制定限价房销售具体操作细则。
第十四条 限价房项目的土地使用权出让合同应当约定开发建设单位不得将土地和在建工程抵押。
第十五条 限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。
5年期满后出租和转让的，应当向政府补交土地收益价款。限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算。
本条第一、二款限制性内容应当在限价房权属证中注记。
第十六条 已购限价房者自办理房地产权属登记之日起5年内，因购买、继承、赠与、析产等原因再次拥有自有产权住宅的，应当在办理再次拥有住宅的产权登记前申请由市国土房管局回购或安排符合限价房购买资格者购买。回购或购买的价格按照原销售价格结合成新确定;市国土房管局放弃回购或未安排符合限价房购买资格者购买，以及再次拥有自有产权住宅时限价房办理房地产权属登记已满5年的，应当按照本办法第十五条第二款的规定补交土地收益价款。
购买限价房的申请人应当在购房申请时书面承诺遵守前款规定。已购限价房者违反承诺的，市国土房管局有权依约定限制其新购商品住宅买卖合同的登记备案和产权转移登记。
第十七条 《商品房预售许可证》批准2年后仍有剩余限价房未售的，市住宅建设办公室可以按照销售方案中确定的销售价格优先购买。
市住宅建设办公室放弃优先购买权的，开发建设单位可以向市国土房管局申请取消销售价格和销售对象等限制性要求，经审核同意并就剩余面积补交土地收益价款后，开发建设单位可以自行处置商品住宅。补交土地收益价款的标准与本办法第十五条第二款规定相同。
第十八条 限价房项目配套车位和配套商业设施的销售管理应当按照国家、省、市有关规定执行。
第十九条 购房人申报虚假资料骗购限价房的，按照以下规定处理：
(一)要求其退还所购买的限价房，依法注销其房地产权登记，按照原购买价格结合成新退回房价款;
(二)按照申请购买时的承诺约定追究法律责任;购房人属于国家公职人员的，依法给予行政处分;
(三)将购房人相关信息移送中国人民银行的征信机构载入公民个人诚信档案;
(四)永久取消其购买限价房资格。
第二十条 购房人购房后违反本办法规定将限价房出租的，按照以下规定处理：
(一)要求其退还所购买的限价房，依法注销其房地产权登记，按照原购买价格结合成新退回房价款;
(二)依照申请购买时的承诺约定追究法律责任;
(三)将购房人相关信息移送中国人民银行的征信机构载入公民个人诚信档案;
(四)永久取消其购买限价房资格。
第二十一条 开发建设单位违反本办法规定进行销售的，市国土房管局应当立即责令开发建设单位整改，并根据国有土地使用权出让合同的约定和相关法律规定进行处理和处罚。
第二十二条 行政机关和行政机关工作人员在限价房审核、销售管理等工作中，存在渎职、徇私舞弊、受贿等行为的，由行政监察机关给予行政处分;构成犯罪的，移交司法机关依法处理。
第二十三条 为促进城市建设和经济发展，引导产业结构优化升级，吸引优秀人才创业发展，经市人民政府批准，可以参照本办法规定，建设面向城市建设被拆迁家庭、重点发展产业的从业人员、中高级专家等特殊群体的限价房，优先供应给前述群体购买。
第二十四条 从化、增城市参照本办法，结合本地实际，制定相应办法。
第二十五条 本办法自公布之日起施行，有效期3年。有效期届满，根据实施情况依法评估修订。
最高人民法院印发《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》的通知
最高人民法院
最高人民法院印发《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》的通知
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院：
融资租赁合同是指出租人根据承租人对租赁物的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物，并租给承租人使用，承租人按约定币种支付租金，在租赁期满时，按约定的办法取得租赁物所有权的协议。近几年来，融资租赁合同纠纷逐年增多，审理好这类案件，是人民法院经济审判的一项重要任务。现将《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》印发给你们，请遵照执行。各地在执行本规定时有什么情况和问题，请及时报告我院。
附：最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定
（最高人民法院审判委员会第793次会议讨论通过）
为正确审理融资租赁合同纠纷案件，保障当事人的合法权益，根据我国的有关法律规定和审判实践经验，特作如下规定：
一、融资租赁合同纠纷案件的当事人应包括出租人、承租人。供货人是否需要列为当事人，由法院根据案件的具体情况决定。但供货合同中有仲裁条款的，则不应当将供货人列为当事人。
二、融资租赁合同中的承租人与租赁物的实际使用人不一致时，法院可以根据实际情况决定将实际使用人列为案件的当事人。
三、融资租赁合同纠纷案件的当事人，可以协议选择与争议有实际联系地点的法院管辖。当事人未选择管辖法院的，应由被告住所地或合同履行地法院管辖。租赁物的使用地为融资租赁合同的履行地。
四、涉外融资租赁合同纠纷案件的当事人可以协议选择处理合同争议所适用的法律；当事人没有选择的，适用承租人所在地的法律。
五、融资租赁合同所涉及的项目应当报经有关部门批准而未经批准的，应认定融资租赁合同不生效。
六、有下列情形之一的，应认定融资租赁合同为无效合同：
（一）出租人不具有从事融资租赁经营范围的；
（二）承租人与供货人恶意串通，骗取出租人资金的；
（三）以融资租赁合同形式规避国家有关法律、法规的；
（四）依照有关法律、法规规定应认定为无效的。
七、融资租赁合同被确定为无效后，应区分下列情形分别处理：
（一）因承租人的过错造成合同无效，出租人不要求返还租赁物的，租赁物可以不予返还，但承租人应赔偿因其过错给出租人造成的损失；
（二）因出租人的过错造成合同无效，承租人要求退还租赁物的，可以退还租赁物，如有损失，出租人应赔偿相应损失；
（三）因出租人和承租人的共同过错造成合同无效的，可以返还租赁物，并根据过错大小各自承担相应的损失和赔偿责任。
租赁物正在继续使用且发挥效益的，对租赁物是否返还，可以协商解决；协商不成的，由法院根据实际情况作出判决。
八、在《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中规定国家机关不能担任保证人之后，国家机关所作的保证应认定无效。因保证无效而给债权人造成损失的，提供保证的国家机关应当承担相应的赔偿责任。
九、租赁物从境外购买的，融资租赁合同当事人约定用外币支付租金，应认定为有效。
十、在租赁合同履行完毕之前，承租人未经出租人同意，将租赁物进行抵押、转让、转租或投资入股，其行为无效，出租人有权收回租赁物，并要求承租人赔偿损失。因承租人的无效行为给第三人造成损失的，第三人有权要求承租人赔偿。
十一、在融资租赁合同有效期间内，出租人非法干预承租人对租赁物的正常使用或者擅自取回租赁物，而造成承租人损失的，出租人应承担赔偿责任。
十二、在供货人有迟延交货或交付的租赁物质量、数量存在问题以及其他违反供货合同约定的行为时，对其进行索赔应区别不同情形予以处理：
（一）供货合同或租赁合同中未约定转让索赔权的，对供货人的索赔应由出租人享有和行使，承租人应提供有关证据；
（二）在供货合同和租赁合同中均约定转让索赔权的，应由承租人直接向供货人索赔。
十三、有下列情形之一的，当租赁物质量、数量等存在问题，在对供货人索赔不着或不足时，出租人应承担赔偿责任：
（一）出租人根据租赁合同的约定完全是利用自己的技能和判断为承租人选择供货人或租赁物的；
（二）出租人为承租人指定供货人或租赁物的；
（三）出租人擅自变更承租人已选定的供货人或租赁物的。
除上列情形外，出租人对租赁物的质量、数量等问题一般不承担责任。
十四、在出租人无过错的情形下，对供货人索赔的费用和结果，均由承租人承担和享有。如因出租人的过错造成索赔逾期或索赔不着，出租人应承担相应的责任。
十五、因租赁物的质量、数量等问题对供货人索赔，如出租人无过错，不影响出租人向承租人行使收取租金的权利。
十六、承租人未按合同约定支付部分或全部租金，属违约行为，承租人应按合同约定支付租金、逾期利息，并赔偿出租人相应的损失。
十七、在承租人破产时，出租人可以将租赁物收回；也可以申请受理破产案件的法院拍卖租赁物，将拍卖所得款用以清偿承租人所欠出租人的债务。租赁物价值大于出租人债权的，其超出部分应退还承租人；租赁物价值小于出租人债权的，其未受清偿的债权应作为一般债权参加破产清偿程序，或者要求承租人的保证人清偿。
十八、在承租人破产时，出租人可以作为破产债权人申报债权，参加破产程序；出租人的债权有第三人提供保证的，出租人也可以要求保证人履行保证责任。
十九、出租人在参加承租人破产清偿后，其债权未能全部受偿的，可就不足部分向保证人追偿。
二十、出租人决定不参加承租人破产程序的，应及时通知承租人的保证人，保证人可以就保证债务的数额申报债权参加破产分配。
二十一、融资租赁合同当事人请求法院保护其权利的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定。
