山西省律师执行职务的若干规定

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判例的引入——“救人索酬案”引出的法律思考
钟海华　王小华

　　去年，浙江衢县法院的一纸判决在全国引起了轰动。此判决之以引人瞩目是因为它确立一个法律原则：“见义勇为者有权获得报酬”。
　　1998年7月23日夜，衢州地区突降暴雨，位于该市的常山县山洪暴发，五里乡象湖村的两条驳船同时被洪水卷走，当船冲至下游衢县航埠镇枧头村江边时，船上的樊小俊、樊俊、郑志祥3位民工高声呼救，惊醒了该村看护机动船的严雨土、翁建新两村民。他俩先后四次冒着生命危险靠近遇险船只，终于在滔滔江水中将樊小俊等人救上岸。严雨土、翁建新觉得在洪水中冒险救人，应该取得报酬，于是应把救起的那条船扣了下来，提出需付报酬3000元。双方交涉无果，于今年4月，严、翁俩人一纸诉状告到法院，要求被救者支付报酬2000元。前不久，衢县法院对“救人索酬案”作出一审判决，由三被告向二位救人勇士支付施救费1335元，宣判后双方均服判。
　　“救人索酬案”从受理到判决引起了社会极大反响。中央、省、市三级电视台作了跟踪报道。我国著名民法学家梁慧星教授对此案的判决给予了很高的评价，他在接受《检察时报》记者采访时说：“法院的这一判决无论对法学还是对现实生活都有很大的意义。其一，它创设了一个规则，即在特殊危险的情况下，救助他人的人有权从获得帮助人(受益人)处得到报酬，受益人也有义务向救助者支付报酬。这一判决弥补了现行法律的不足。我想，在适当的时候，立法者或许会考虑将其立法。其二，这一判决对社会有利，在一定程度上这个规则会鼓励人们主动去帮助在困境的人”。1
　　“见义勇为者有权向被救助者索要报酬”。这一判决结果无疑与中国的传统道德精神是相悖的，然而，这一判决却是符合市场经济法精神的。当人们对本判决的两个亮点，即传统道德规范与现实社会的冲突发表各种见解和判决本身所创立的民事法律制度津津乐道时，我们认为，本案实际上还触及到一些我国法律制度中的深层次问题。这些问题对于未来我国审判制度的发展，尤其是法官素养的培养和提高具有特殊意义。因此，对这些问题展开讨论就十分必要。“判例引入”，便是其中值得讨论的论题之一。
　　当今世界主流的法律体系为普通法系和大陆法系。前者以英国和美国为代表，后者以德国为代表，两大法系，风格迥异，它们分别以其鲜明的个性和突出的技术优势形成了当今世界的两种主要法律流派。对待判例，两大法系采取了不同的态度，形成了不同的特点。普通法系又称英美法系，是以英国中世纪至资本主义时期的法律为传统的一些国家和地区法律的总称。在英美法中，法官作出的判例是正式的法律源渊，法官可以应时、应事以判决的方式创制法律。大陆法系又称法典法系，它是指以古罗马法为基础，以1804年的《拿破仑民法典》为传统而产生和发展起来的国家和地区法律的总称。大陆法系具有崇尚法典的传统，不认为判例具有法律属性，成文法(制定法)是正式的法渊。
　　无论是制定法还是判例法都是有缺陷的，美国杰出的现实主义法学家弗兰克说，在很大程度上，法律过去是、现在是、将来永远是模糊和多样化的，法律处理的是人类关系最复杂的方面，它面临的是整个令人迷惑、变化不定的社会关系，在我们这个万花筒般的时代，更是如此。即使在相对静止的社会里，人们也未曾能够制定出一整套包罗万象，解决未来可能出现的所有争端的规则。2这就是说，法律每天面临的社会关系是极其复杂的，而法律语言本身又是模糊的，具有不确定性(这在制定法上表现尤为突出)，加之人的认识的局限性，就必然会产生法律与现实的错位，因此出现法律的漏洞也在所难免。至于法律漏洞存在的原因，学者有不同的见解。德国利益法学创始人赫克认为，其一，因为立法者观察能力有限，不可能预见将来的一切问题；其二，因为立法表现手段有限，即使预见将来一切问题，也不可能在立法上完全表现。台湾著名学者王泽鉴先生认为，法律漏洞之存在，一是出于立法者的认识或意思，即立法者对于某项问题，认为当时不宜即为规定，应让诸判例学说加以解决。凡曾参加立法工作之人，对此皆能知之。二是出于立法时之疏忽。另一台湾著名学者黄茂荣先生也认为，原因之一是立法者思虑不周，根本未考虑到或虽考虑到，但不周翔；原因之二是情事发生变更；原因之三是立法者自觉其对拟予规范案型了解不够，而不加规范。3由此可见，法律如同任何社会存在一样都是有局限性的，这种局限性亦或漏洞的出现也是难免的，而其中的主要原因则产生在立法者身上，这种因立法者预料不周或根本未预料到以及虽预料到进行立法，但又因事过境迁而造成的漏洞在成文法国家是很容易找到的，对漏洞的补阙，无论是立法者还是法学家，甚至法官都作出了不同的回答。其中，对成文法因其固有属性暴露出的滞后、不确定性等缺漏，法官们提供的答案就是：通过对案件的判决创制法律规则，这就是判例法。
　　判例一词，通常在两种含义上使用：判例和判例法。在英文中有Case和Precedent两个词。Case作判例讲时主要指对整个案情的叙述和报告，侧重于法官对法律问题的阐述：Precedent作判例时主要指先例，是在法律渊源的意义上对以后相同或类似案件具有约束力的判决。布莱克法律词典这样解释：“一项已经判决的案件或法院的判决，它被认为是为一个后来发生的相同或类似的案件，或者相似的法律问题，提供了一个范例或权威性的法律依据。法院试图按照在先前的案件中确立的原则进行审判。这些事实或者法律原则方面与已在审理的案件相近似的案件称为先例。法院首次为一个特殊类型的案件所确立的，并且后来在处理相似的案件时供参考的法律原则”。先例的识别、适用规则、判例等的汇编、出版、援引制度，以及相关的法院审级、管辖制度等构成先例制度(PrecedentSystem)，也称为判例制度(CaseSystem)。4
　　判例法中有一个基本的规则就是“遵循先例”。法官在审理案件时，要从以前类似案件的判决中推论出适用于当前案件的一般原则，并据此判决案件。因此，法官不仅适用法而且还在创造法，亦即通常所说的“法官造法”。对于法官造法在英美法这是一个重要的法律制度，但成文法国家对此却作出了否定的回答。他们认为，法律是一个完备的规则实体，源远流长，除非立法机关根据制定法加以改变，它永远不变。立法机关有权改变法律，而法官只能适用法律，在司法判决作出之前，有关法律已经存在，这使人回想起在古希腊城邦时期，西方最初从哲学角度思考人类社会的统治方式时碰到的棘手问题：人治，抑或法治。柏位图早期崇尚人治，理由之一就是认为，法律难以包罗万象，于是乎，让哲学王治国，以变应变，胜于法治。然而，凡间并没有圣人般的哲学王，即使柏拉图自以为是这般圣人，结果也难以成为统治者，柏拉图后期描述的法治蓝图，核心是制定无所不包的法典。但是，这种法治仍是“乌拉邦”。企图以一种完备无缺，因而一成不变的法典来规范复杂多变的人类行为，确实可称为“法律的幻想”。5
　　那么在目前法律不完备，而且立法质量一时不能迅速提高，有些领域无法可依的情况下，法院包括法官应当怎样审理案件，如何适应改革开放的各种情况，同时实现司法公正?其实就是法律体系完备了，也会存在由于这样那样的法律漏洞，使得法官“无法可依”。6既然柏拉图制定无所不包的法典都是法治的“乌托邦”，是“法律的幻想”，更何况中国又有着几千年的人治文化背景，在近现代又深受大陆法系传统的影响，属于成文法，而且法治之路才迈出不久，构建社会主义市场经济法律体系的宏伟工程也仅仅在实施之中，因此，英美法的“先例制度”就很值得我们学习和借鉴，因为“判例可补立法之阙”，这已经是不争的事实。
　　其实，我们的先人对此也早已有所认识。战国时期的思想大师荀况就明确提出了“类”这个重要的法学概念。他指出，由于社会现象十分复杂，法令不能包容一切，所以还必须以“类”(即案例类推)作为“法数”的补充：“有法者以法行，无法者以类举，听之尽也”。精通“法义”，严守“法数”，以“类”补充，有了这三个方面，执行法令才能运用自如。荀况的“类”，相当于今天的判例，把判例或者类推定罪与法理、法律相提并论，首见于荀况。“有法以法行，无法以类举”，后来成为贯穿整个封建司法的审判原则。7
　　虽然，在现代中国法官的一切审判活动均是依照法律进行的，判例在审判活动中的作用是微不足道的，它没有象英美法一样被赋予法律约束力，但人们对判例的关注和兴趣却与日俱增。最高人民法院《人民法院五年改革纲要》第14条就明确规定：“2000年起，经最高人民法院审判委员会讨论、决定的适用法律问题的典型案件予以公布，供下级法院审判类似案件时参考。”这说明中国固守制定法的传统习惯正在松动。
　　中国要走法治之路，要成功地建设社会主义法治国家，就必须借鉴他人已为实践所证明的经验和做法，在中国的法治道路上，逐步引入判例制度。这便是我们所得出的结论。
　　(作者单位：浙江省衢州市广播电视大学
　　浙江衢州市中级人民法院)
　　
　　
　　注：
　　1《南方周末》，1999年10月22日第13版。
　　2张乃根：《西方法哲学史纲》，中国政法大学出版社1993年版，第320页。
　　3梁慧星：《民法解释学》，中国政法大学出版社1995年版，第250页。
　　4何慧新：《建立我国刑事判例制度的初步构想》，《判例与研究》，1999年第1期，第11—12页。
　　5张乃根：《西方法哲学史纲》，中国政法大学出版社1993年版，第335页。
　　6张琪：《通过法律推理实现司法公正》，《法学研究》，1999年第5期，第24页。
　　7杨鹤皋、段秋关主编：《中国法律思想史》，北京大学出版社1988年版，第89页。






　


广东省深圳市人大常委会


深圳市第五届人民代表大会常务委员会公告（第一二四号）



《深圳经济特区房屋租赁条例》经深圳市第五届人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2013年2月25日修正，现予公布。



深圳市人民代表大会常务委员会

2013年4月10日



深圳经济特区房屋租赁条例


　　（1992年12月26日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过

　　1997年12月17日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十九次会议第一次修正2002年4月26日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修正2004年4月16日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议第三次修正2013年2月25日深圳市第五届人民代表大会常务委员会第二十一次会议第四次修正）



　　第一章 总 则

　　第一条 为维护深圳经济特区（以下简称特区）的房屋租赁市场秩序，保障当事人的合法权益，根据法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。

　　第二条 本条例所称房屋，包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房。

　　房屋租赁是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租赁关系终止后将房屋返还给出租人的行为。

　　第三条 房屋租赁当事人建立租赁关系应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

　　房屋租赁当事人应当遵守国家法律，配合有关部门做好社会治安综合治理工作。

　　第四条 深圳市人民政府房地产管理部门是房屋租赁的行政主管机关（以下简称主管机关），区人民政府确定的房屋租赁管理部门是区房屋租赁的行政主管机关（以下简称区主管机关）。区主管机关可以在街道办事处设立派出机构。市主管机关对房屋租赁市场实行统一管理。

　　市、区主管机关行使下列职责：

　　（一）贯彻执行国家房屋租赁的法律、法规和本条例；根据本条例规定拟定各项管理办法，经市人民政府批准后发布实施；

　　（二）根据本条例的规定对房屋租赁合同进行登记和管理；

　　（三）根据本条例的规定查处非法房屋租赁行为；

　　（四）根据房屋租赁当事人的申请调解处理房屋租赁纠纷；

　　（五）法律、法规规定的或者市人民政府授予的其他职责。

　　区主管机关行使本条例规定的职责和市主管机关授予的其他职责。市主管机关应当加强执法监督检查工作，加强对区主管机关的指导。

　　第五条 房屋租赁实行租赁合同登记制度。

第二章 租赁管理

　　第六条 房屋租赁关系的设立、变更，当事人应当自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案。

　　第七条 租赁登记，由当事人向区主管机关申请，并提交下列文件：

　　（一）房地产权利证书或者证明其产权的其他有效证件；

　　（二）房屋租赁合同；

　　（三）出租人身份证明或者法律资格证明；

　　（四）承租人身份证明或者法律资格证明。

　　出租房屋不能按照本条例规定登记的，当事人应当持出租房屋的有关资料及当事人身份证明到区主管机关办理备案。

　　第八条 区主管机关应当自接到租赁登记申请之日起五日内，对符合本条例规定的，予以登记；不符合本条例规定的，不予登记，并书面答复申请人。

　　区主管机关逾期不作出是否予以登记决定的，即视为予以登记。当事人应当自逾期之日起十五日内到区主管机关办理登记手续。

　　区主管机关应当将予以登记的租赁合同的副本自登记之日起三十日内送同级税务部门备案。

　　第九条 有下列情形之一的，区主管机关不予登记：

　　（一）当事人不符合本条例第二十三条规定的；

　　（二）改变土地、房屋用途未经有关部门批准的；

　　（三）租赁合同期限超过规定期限的；

　　（四）租赁合同期限超过土地使用年限的；

　　（五）租赁合同内容违反本条例及其他有关法律规定的。

　　第十条 房屋出租人将房屋承包给他人经营，或者以合作、联营的名义，不直接参与经营的，视为房屋租赁行为。

　　第十一条 市主管机关应当根据房屋租赁市场价格水平定期颁布房屋租赁指导租金。当事人可参照指导租金，约定租金数额。

　　第十二条 行政划拨、减免地价款的土地上的房屋，经批准出租的，出租人应当按照市主管机关的规定补交地价款。

　　第十三条 房屋出租人应当按照法律、法规规定，缴纳有关税款。

　　第十四条 税务部门征收有关税款时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。

　　第十五条 主管机关的管理人员执行公务时，应当出示市主管机关统一制发的证件。

　　房屋租赁当事人、房屋租赁中介组织应当遵守本条例规定，配合主管机关做好房屋租赁管理工作。

第三章 租赁合同

　　第十六条 房屋租赁，当事人应当使用主管机关提供的统一合同格式。当事人对租赁合同条款的内容可作增删。

　　第十七条 当事人可委托他人代为出租或者承租房屋。

　　受委托人应当持有授权委托书。境外当事人的委托书应当按照规定经过公证或者认证。

　　第十八条 租赁合同应当具备以下主要条款：

　　（一）当事人的姓名或者名称及地址；

　　（二）房屋的位置、面积、装饰及设施；

　　（三）房屋用途；

　　（四）租赁期限；

　　（五）租金数额及交付方式；

　　（六）房屋维修责任；

　　（七）装修的约定；

　　（八）转租的约定；

　　（九）解除合同的条件；

　　（十）违约责任；

　　（十一）当事人约定的其他条款。

　　前款第（四）项租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需超过上述期限的，须经市主管机关批准。

　　第十九条 租赁合同一经依法签订，即为生效。当事人应当全面履行，任何一方不得擅自变更或者解除。

　　第二十条 有下列情形之一的，允许变更或者解除租赁合同：

　　（一）因不可抗力不能履行或者不能全面履行的；

　　（二）当事人协商一致的；

　　（三）当事人一方有合理原因确需变更或者解除的；

　　（四）出租人丧失本条例第二十三条规定的资格的。

　　因变更或者解除租赁合同，造成一方当事人损失的，有过错的一方当事人，应当承担赔偿责任；当事人均有过错的，各自承担相应的责任。

　　第二十一条 承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。

　　出租人在租赁期内死亡或者终止，或者因出租房屋的产权转让变更，其合法继承人或者受让人应当继续履行原租赁合同。

　　第二十二条 租赁合同因租赁期限届满终止。

　　租赁期限届满，当事人需延续租赁关系的，应当在合同终止前一个月提出，在合同终止前十日内重新签订租赁合同，并按照本条例第六条的规定申请登记。

第四章 出租人及其权利和义务

　　第二十三条 房屋出租人应当为房屋所有人或者合法使用人。

　　第二十四条 出租人应当按照租赁合同约定的时间向承租人提供房屋。

　　出租人可按照租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定。

　　出租人未按照租赁合同约定时间向承租人提供房屋，或者所提供的房屋不符合合同约定的，应当向承租人支付合同约定的违约金。违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的，出租人应当就不足部分进行补偿。

　　第二十五条 共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。

　　第二十六条 出租人依租赁合同约定向承租人收取租金。

　　出租人收取租金，应当开具税务部门统一印制的发票。

　　出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用。

　　第二十七条 出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。

　　出租人不得对承租人正常、合理使用房屋进行干扰或者妨碍。

　　第二十八条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：

　　（一）利用房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；

　　（二）擅自改变房屋结构或者约定用途的；

　　（三）擅自将房屋转租第三人的；

　　（四）超过合同约定期限的；合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。

　　因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。

　　第二十九条 出租人应当按照租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。

　　第三十条 出租人改建、扩建或者装修房屋，须经承租人同意；按照规定须经有关部门批准的，应当报请批准。

　　第三十一条 房屋出租不妨碍房地产权的转移。

　　房地产权转移后，受让人应当承担原出租人的义务并享有原出租人的权利。但法律、法规另有规定的除外。

　　第三十二条 租赁期限届满并且没有重新签订租赁合同的，出租人有权按照合同约定的期限收回房屋；因承租人违反本条例第二十八条规定出租人解除租赁合同的，出租人有权收回房屋。承租人未经出租人同意而逾期不迁出，除按照本条例第四十二条规定处理外，出租人可要求区主管机关向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提出诉讼。　

第五章 承租人及其权利和义务

　　第三十三条 自然人、法人或者其他组织向有关部门申领设立的有效证件，依法须提供房屋租赁证明的，应当提供经区主管机关登记的房屋租赁合同。

　　第三十四条 承租人应当按照租赁合同约定向出租人交付租金。

　　违反前款规定，承租人应当向出租人支付合同约定的违约金。

　　第三十五条 出租人有下列行为之一的，承租人有权拒绝交付部分或者全部租金，并可解除租赁合同：

　　（一）违反本条例第二十四条第一款规定的；

　　（二）违反本条例第二十六条第三款规定的；

　　（三）违反本条例第二十七条第二款规定的；

　　（四）违反本条例第二十九条规定的。

　　第三十六条 承租人因自己的原因不能行使对房屋的使用权，不免除交付租金的义务。

　　第三十七条 承租人应当按照租赁合同的约定，合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和用途。

　　承租人确需改变房屋用途或者进行装修的，应当征得出租人的同意；按照规定须经有关部门批准的，应当报请批准。由此发生的费用，由承租人承担。

　　第三十八条 租赁期间，因房屋出现缺陷而影响房屋正常使用的，承租人应当采取有效措施防止缺陷扩大，并立即书面通知出租人，同时报区主管机关备案。

　　出租人经承租人书面通知仍不修缮房屋的，承租人可报请区主管机关即时进行核查，经同意后可自行修缮，由此发生的费用，由出租人支付。

　　出租人与承租人对本条第一款所称缺陷发生争议时，可请求有关部门鉴定。

　　第三十九条 承租人因使用不当，造成房屋损坏的，应当负责修缮并支付由此发生的费用。

　　第四十条 租赁期间，承租人未解除租赁关系而自行迁出，由第三人占用致使出租房屋受到损坏的，承租人与第三人应当负连带赔偿责任。

　　第四十一条 租赁期限届满，承租人可按照本条例第二十二条规定向出租人提出续租要约，在同等条件下，承租人有优先承租权。

　　第四十二条 租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十八条规定，未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应当加倍向出租人交付租金；造成出租人损失的，应当负赔偿责任。

　　第四十三条 出租人出售已出租房屋，须提前一个月书面通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。

第六章 转 租

　　第四十四条 经出租人同意，承租人可将租赁房屋的一部或者全部转租第三人。

　　未经出租人同意，承租人不得将房屋转租。

　　第四十五条 受转租人不得将租赁房屋再行转租。

　　第四十六条 转租人与受转租人应当按照本条例规定订立租赁合同，并进行登记或者备案。

　　第四十七条 转租的租赁合同约定的租期最后时限，不得超过原租赁合同中约定的最后租期期日。

　　第四十八条 转租的租赁合同生效后，转租人享有并承担第四章规定的出租人相应的权利和义务，并且应当继续履行原租赁合同约定的义务；受转租人享有并承担第五章规定的承租人相应的权利和义务。但本条例另有规定或者合同另有约定的除外。

　　转租人与受转租人对原出租人负连带责任。

　　第四十九条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。

第七章 法律责任

　　第五十条 当事人对区主管机关不予租赁登记的答复不服的，可自接到答复通知书之日起十五日内向市主管机关申请复议。申请人对复议决定不服的，可自接到复议决定通知书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

　　第五十一条 租赁当事人发生争议，应当协商解决；协商不成的，可向市、区主管机关申请调解，向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　第五十二条 租赁当事人违反本条例第六条、第四十六条规定，出租房屋没有登记或者备案的，对出租人或者转租人在租赁合同期限内一次性处以房屋租赁合同约定租金总额百分之二十的罚款；对有过错的承租人或者受转租人并处以约定租金总额百分之十的罚款。

　　当事人没有签订书面房屋租赁合同或者约定租金不明确的，以当年公布的房屋租赁指导租金作为计算基数进行处罚。

　　对依法应当拆除的违法建筑，政府有关部门应当及时采取措施予以拆除。

　　第五十三条 承租人违反本条例第四十四条第二款规定或者受转租人违反本条例第四十五条规定的，没收其违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。

　　第五十四条 出租人或者转租人违反本条例第十三条、第二十六条第二款规定，由税务部门按照有关规定处理。

　　第五十五条 当事人不服有关行政机关处罚的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第五十六条 主管机关的管理人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者其上级主管部门追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

　　第五十七条 本条例施行前已签订租赁合同，未办理登记手续的，当事人应当于本条例施行之日起三个月内按照本条例规定补办登记手续。逾期不办理的，按照本条例第五十二条规定处理。

　　第五十八条 深圳市人民政府可根据本条例制定实施细则。

　　第五十九条 本条例自一九九三年五月一日起施行。

　　过去在特区内实施的有关规定与本条例相抵触的，以本条例为准。