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浙江省建设厅


关于印发《浙江省城市房屋拆迁单位资格管理办法》的通知


各市、县建委（建设局），房地产管理局（处），房屋拆迁办公室：

根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第 13 条的规定，在调研论证基础上，我厅制订了《浙江省城市房屋拆迁单位资格管理办法》，并经 2002 年 4 月 29 日厅长办公会议讨论同意，现予印发，请遵照执行。

附：《浙江省城市房屋拆行迁单位资格管理办法》


浙江省建设厅

2002 年 5 月 21 日


主题词：房屋拆迁 资格 办法 通知

抄送：省人大法委


浙江省城市房屋拆迁单位资格管理办法

第一条 为加强城市房屋拆迁单位管理，根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》和建设部《城市房屋拆迁单位管理规定》，结合本省实际，制定本办法。

第二条 凡在本省城市规划区内国有土地上从事房屋及其附属物拆迁的单位（以下简称房屋拆迁单位），均须遵守本办法。

第三条 本办法所称房屋拆迁单位是指依法设立，具有房屋拆迁资格，进行自行拆迁或受拆迁人委托，在委托权限范围内提供拆迁服务的单位。

第四条 省建设行政主管部门负责全省城市规划区域内房屋拆迁单位的管理工作。

各市、县房屋拆迁管理部门负责本城市规划区域的房屋拆迁单位的管理工作。

第五条 申请设立的房屋拆迁单位，必须按照本办法规定，取得《房屋拆迁资格证书》，方可从事拆迁业务。

第六条 申请设立房屋拆迁单位，应按《公司法》等法律法规向当地工商部门申请登记。在领取营业执照后的一个月内，向登记机关所在地设区的市房屋拆迁管理部门申领《房屋拆迁临时资格证书》，一年后可申请评定房屋拆迁单位资格等级。

第七条 房屋拆迁单位申请房屋拆迁资格必须提交以下材料：

（一）房屋拆迁单位资格审批表；

（二）法人营业执照；

（三）企业章程及管理制度；

（四）验资报告；

（五）主要负责人的身份证明及从事拆迁业务的工作简历，拆迁专业人员和管理人员的有效证明文件；

（六）主管部门要求提交的其他有关文件。

第八条 拆迁资格等级分类。拆迁单位资格根据其专业人员状况、经营业绩和注册资本进行评定，等级分为一级、二级、三级和临时资格。各等级的具体条件如下：

（一）一级资格应当符合下列条件

1 、有 100 万元以上的注册资本；

2 、有经主管部门培训合格的房屋拆迁上岗人员 15 名，其中具有房产测绘、房地产评估资格的人员各 3 名以上；中级职称资格以上的建筑工程技术、房地产经济、财务人员各 2 名以上；

3 、从事拆迁业务五年以上；

4 、近 3 年累计房屋拆迁面积达到 30 万平方米。

（二）二级资格应当符合下列条件

1 、有 50 万元以上的注册资本；

2 、有经主管部门培训合格的房屋拆迁上岗人员 10 名，其中具有房产测绘、房地产评估人中员各 2 名；有中级职称以上的建筑工程技术、房地产经济、财务人员各 1 名以上；

3 、近 3 年累计房屋拆迁面积达到 15 万平方米。

（三）三级资格应当符合下列条件

1 、有 30 万元以上的注册资本；

2 、有经主管部门培训合格的房屋拆迁上岗人员 6 名，其中具有房产测绘、房地产评估资格的人员各 1 史以上；中级职称资格以上的建筑工程技术、财务人员各 1 名以上；

3 、近 3 年累计房屋拆迁面积达 10 万平方米。

（四）时资格的条件除拆迁业绩外，应达到三级资格条件。

第九条 各级资格的拆迁单位业务范围如下：

一级资格其承担拆迁面积不受限制。可以跨市、县接受拆迁业务。

二级资格其承担一次性拆迁房屋建筑面积控制在 8 万平方米以下。只能在注册地市、县区域范围内接受拆迁业务。

三级和临时资格其承担一次性拆迁房屋建筑面积控制在 3 万平方米以下。只能在注册地市、县区域范围内接受拆迁业务。

第十条 拆迁单位资格等级实行分级管理。一级、二级资格由设区的市房屋拆迁管理部门初审后，报省建设行政主管部门审批发证。三级资格及临时资格由设区的市房屋拆迁管理部门审批，报省建设行政主管部门备案。

第十一条 房屋拆迁资格等级实行动态管理，根据单位的发展情况进行等级调整，每二年评定一次，重新授予资格等级证书。

第十二条 在本办法施行之前成立的房屋拆迁单位，其等级根据目前实行状况核定；本规定施行之后成立的房屋拆迁单位；其等级从临时资格开始。临时资格的最长期限为二年，期满后不得再次申请临时资格。

第十三条 资格等级的评定与年审工作结合进行，单位年审的情况是评定资格等级的依据之一。对于年审不合格的单位，可以由等级评定初审部门提出降低其资格等级或取消资格意见，报审批部门批准后执行。

第十四条 申请资格应根据申请的等级在年审前半年将所需材料报相应的初审部门，初审部门在年审后将初审意见上报有关审批部门。资格等级升级应依次逐级上升，不得越级升级。

第十五条《资格证书》由省建设行政主管部门统一印制；《资格证书》分为正本和副本，正本和副本具备同等的法律效力。

第十六条 任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、转让《资格证书》。

单位遗失《资格证书》，必须在报刊上声明作废后方可补办。

第十七条 拆迁单位发生分立、合并，在批准后 30 日内，向原资格审批部门办理资格等级注销手续，并重新申请资格等级。

拆迁单位变更名称、法人代表，在变更后 30 日内，向原资格审批部门办理变更手续。

拆迁单位破产、歇业或者因其它原因终止业务的，应当在办理注销《营业执照》的同时，注销《资格证书》。

第十八条 房屋拆迁单位的负责人及业务负责人应当接受拆迁主管部门的拆迁业务和职业道德培训。

第十九条 拆迁单位从业人员实行持证上岗制度。拆迁从业人员经过培训并考试合格后，由省建设行政主管部门核发《房屋拆迁从业人员岗位证书》。

第二十条 拆迁单位从业人员不得同时在两个以上（含两个）的房屋拆迁单位任职。

第二十一条 拆迁管理部门的工作人员不得在拆迁单位任职或参与拆迁单位的具体业务工作。

第二十二条 房屋拆迁单位实施拆迁，应在拆迁现场公示《拆迁许可证》和《拆迁单位资格证书》，向被拆迁人公开办事程序、有关政策、补偿方式、补偿标准及本单位的现场办公地点，联系电话等。

第二十三条 房屋拆迁单位和自行拆迁单位应当使用省建设厅行政主管部门制定的拆迁合同文，建立拆迁档案和有关管理制度，按要求填报统计报表。

第二十四条 本办法自发布之日起施行。原《浙江省城市房屋拆迁单位管理暂行规定》（浙建房 [1992]122 号）同时废止。


论抵押登记请求权
—兼析不动产抵押合同的生效条件
山东德衡律师事务所 张延岭
一、抵押登记请求权的概念及我国法律的有关规定
抵押登记请求权是指登记权利人（一般指抵押权人）对于登记义务人（一般指抵押人）所享有的要求其协助进行抵押登记的权利。抵押登记应由双方当事人共同配合进行，任何一方拒绝进行登记，登记过程就不可能完成，也就不可能达到抵押登记的效果。为使登记制度得以顺利实施和保护当事人的利益，法律应在当事人之间设置一定的权利义务，登记请求权便由此而生。
我国《担保法》规定，对于以其它财产设定抵押的，抵押合同自签订之日生效；对于以城市房地产等不动产作抵押的，抵押合同自登记之日起生效。《担保法》第41条又规定：“当事人以本法第42 条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”由此可见，我国是将登记视为不动产抵押合同的生效条件，即在未经登记之前，抵押合同并未生效。但是，若双方签订不动产抵押合同后，债务人拒不协助办理抵押登记，抵押合同尚未生效，债权人如何进一步维护自己的权益呢？可否行使抵押登记请求权呢?
我国《担保法》司法解释第56条又规定：“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。”可见，我国法律认为，未经登记，抵押合同不生效，一方未办理登记手续，并非违反合同义务，且不负违约责任，但应当承担损害赔偿责任，赔偿的法律基础则为对诚实信用原则的违背。王利明在其著述《试论我国不动产登记制度的完善》中对此这样阐述：“……违反了依诚实信用原则而产生的义务，从而应当承担缔约上的过失责任，而不是合同责任。”可见，依据我国法律规定，债务人拒不协助办理不动产抵押登记，作为债权人只能要求对方承担赔偿责任。债权人若想要求继续办理抵押登记，还缺乏法律的明确支持。
二、关于适用我国法律行使抵押登记请求权的探析
笔者认为，在抵押合同不经登记即可生效的场合，若双方自愿约定办理登记，则登记请求权便基于合同约定而产生，对此，应毋庸置疑；但对于法律规定非经登记抵押合同不能生效的情况下，登记请求权是否存在？其存在的法律基础又是什么呢？如何解决我国目前的司法困境呢？
笔者认为，有以下三种途径可解决上述司法应用中的困难。
1、未经登记，不动产抵押合同不生效，但关于双方进行登记的约定条款独立有效。主要指不动产抵押合同中约定有登记条款，但实际尚未进行登记的情形。此种情况下，虽抵押合同不生效，但关于进行登记的条款独立生效。合同与合同的生效条件是不同的，是相对独立的；合同的生效与合同生效条件的生效，应严格分开。抵押合同因尚未登记，尚未生效，但关于该合同应登记才能生效的约定确是有效的，否则，抵押合同如何产生效力？双方签订抵押合同的目的又如何实现？此外，即使合同未约定登记，因法律规定非经登记不能生效，应视为抵押合同中已自然包括登记约定，当事人当然亦可行使合同请求权。
2、未经登记，抵押合同虽未生效，但可根据法律规定赋予的法定权利依法行使登记请求权。不论抵押合同是否约定进行登记，根据法律规定，虽然抵押合同未曾生效，但当事人之间已产生一定的权利与义务，抵押权人具有请求抵押人协助抵押登记的权利，抵押权人负有协助抵押权人办理登记的义务。此登记请求权，基于法律规定而生，而非合同义务。即不论合同中有无约定，抵押权人皆可依法行使。我国《担保法》第41条规定：“当事人以本法第42 条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记。”据此规定，结合诚信原则，应可行使法定登记请求权。
3、未经登记,只能导致抵押权不成立,但抵押合同已经生效，债权人可依据抵押合同行使抵押登记请求权。登记仅为抵押权成立的要件，而非抵押合同的生效条件。我国担保法将登记定为抵押合同的生效条件，未严格区分抵押合同的生效与抵押权的成立，应立法修正。
三、关于立法修正不动产抵押合同的生效条件从而明确赋予当事人抵押登记请求权的思考
笔者认为,上述第一、二种观点皆有道理,亦可在司法实践中采用。但要从根本上解决问题，宜采纳第三种观点。下面试对此浅析。
首先，应该正确认识抵押权的本质。抵押权实为一种权利，指债权人在债务人不履行债务时，债权人依法或依约定而享有的以抵押物价值优先受偿的权利。关于抵押权的性质，究竟为物权，抑或债权，理论上存在不同认识，但一般对其物权性是肯定的。主要理由为其具备物权的法定性、追及性、对世性等特点。
其次，应该充分认识抵押合同的法律性质。我国《民法通则》第八十五条规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。”我国《合同法》第二条规定：“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”由此可见，抵押合同是抵押人与抵押权人之间设立抵押权利义务关系的协议，属于债权行为，仅为设定取得抵押权的一种方式。
第三，应该正确理解抵押登记的法律意义。众知，登记是物权变动的公示方式，物权的得失变更不经登记不发生效力。抵押登记是抵押权的公示方式，抵押权的对世效力即来源于登记。而抵押合同是当事人双方设立抵押权的合意，它是双方间的行为，是不产生对世效力的。因此，从抵押登记的法律价值看，在抵押登记主义条件下，抵押登记应是对抵押权利的公示，实为物权登记，而非抵押合同登记。我国《担保法》第41条规定：“当事人以本法第42 条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”从该条款的文意看，此处的“登记”，实指抵押物或抵押权的登记，而非抵押合同的登记。
此外，还应严格区分抵押登记行为和抵押登记合意行为。对于必须登记才能生效的抵押，双方达成的登记合意是有效的，不登记只能导致抵押权的未能设定，但不能以此否定登记合意的效力。

综上，笔者认为，抵押合同仅具有债权行为的性质，抵押登记则是物权行为。当事人之间存在抵押合同，仅能产生债权人对抵押人的登记请求权，而不能直接产生抵押权，抵押合同的生效与抵押权的成立应严格区分。抵押合同生效是指在当事人之间产生约束力，抵押权的生效则意味着物权对世效力的产生；抵押合同的生效并不当然意味着抵押权的成立，登记才可产生抵押权的设定。因此，在抵押登记主义条件下，登记应为抵押权成立的条件，而不应为抵押合同的生效条件，抵押合同则应自签订之日起生效。
反观我国《担保法》第41条规定，该规定认为，对于以法律规定必须进行登记的财产签订的抵押合同，抵押合同自登记之日起生效。该规定势必将抵押登记请求权的行使置于非常尴尬的境地，不能有效的保护债权人的利益，使双方设立抵押合同的意思难于实现。因此，未来立法应将抵押合同的生效与抵押权的成立分割开来，并对登记请求权明确规定。