中国人民政治协商会议章程

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[案情]

某市房地产公司拥有该市经济开发区北路商品房住宅小区项目，未取得商品房预售许可证。房地产公司于2011年2月向社会发出认购商品房广告。同年3月2日，李某（乙方）与房地产公司（甲方）签订了认购协议书，约定：“乙方认购甲方开发区北路住宅小区8号楼2单元16层02号楼房一套，建筑面积170平方米，单价每平方米11888元，总价202.096万元；乙方选择以认购金方式支付甲方606288元，并在协议签订当日一次付清；甲方具备签订《商品房买卖合同》条件时向乙方通知，乙方在收到通知15日内，到甲方接待中心签订《商品房买卖合同》，如乙方逾期未签订《商品房买卖合同》，本协议自然解除，甲方有权另行出售房屋，乙方交纳的认购金不予退还。”协议签订当日，李某向房地产公司交纳了626288元的认购金。

2011年10月，李某要求与房地产公司解除认购协议书，退还认购金及利息，被房地产公司拒绝。李某遂向法院提起诉讼，要求判定双方签订的认购协议书无效并返还认购金及利息。

[分歧]

案件审理中，对认购协议书的性质与效力有不同认识：第一种意见认为，认购协议书是双方当事人经过充分、自愿、协商的结果，房地产公司在销售手续不全的情况下，以认购房屋形式签订协议书并不违背法律，李某毁约行为不应予以支持。第二种意见认为，认购协议书名为商品房认购，实为商品房买卖，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。

[评析]

笔者同意第二种意见。

一、认购协议书实为商品房买卖合同

1.认购协议书包含了商品房买卖的主要内容。认购协议书从形式上看是一个预约，其约定的是将来签订的商品房买卖合同才是本约。预约当事人所负的是诚信协商义务，本约当事人所负的是给付义务。预约合同分为未包含主要条款的预约和包含主要条款的预约，其中包含主要条款的预约可转化为本约或者应当视为本约。就买卖合同而言，是否具备主要条款就是看是否具备了标的物及其价格条款。具备了主要条款的预约，应视为买卖合同而不是预约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”该规定对商品房买卖合同主要内容的界定，应当理解为具备了该条所规定的商品房买卖合同的标的物及价格条款即为主要内容，而不能机械地理解为必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项全部条款（当事人名称或者姓名、住所，商品房基本状况，商品房销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用的条件及时间，装饰设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施的交付承诺和有关权益责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜，解决争议的办法，违约责任，双方约定的其他事项）或者必须达到十三项一半以上的多数条款才能达到买卖合同主要内容的标准。本案的认购协议书对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定，因此，该认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容。

2.房地产公司已按约定收取了购房款。认购协议书约定李某选择认购金方式支付房地产公司606288元，并在协议签订当日一次付清，这里的认购金应为购房款，而不是定金。首先，定金作为法定担保方式，需要在合同中明确约定。认购协议书中约定的认购金并没有明确为定金。其次，定金担保是双务的，即支付了定金的一方不履行合同无权要求返还本金，收受定金一方不履行合同应当双倍返还定金。认购协议仅约定李某逾期不签《商品房买卖合同》，房地产公司有权解除协议，并对认购金不予返还。但该协议并没有对房地产公司违约返还认购金作出约定。再次，定金的数额不能过大。依据担保法第十一条的规定，定金不得超过合同标的20%。而认购协议书约定的认购金已高于总房价的30%。因此，本案李某支付的认购金不是作为担保的定金，而是李某交纳的部分购房款，而且其数额已高于总房价款的30%。目前我国银行购房按揭贷款的首付额度是总房价的30%，本案李某支付的认购金正好符合按揭贷款购房商业模式中首付开发商价款的数额。因此，李某向房地产公司支付的认购金实际是向其支付全部的首付款。显然，李某依据认购协议书的约定履行了商品房买卖合同房屋价款的给付义务，房地产公司收取了首付房屋价款，并出具了收据。因此，符合出卖人已按照约定收取购房款的条件。

因此，根据《解释》第五条的规定，本案认购协议书应当认定为商品房买卖合同。

二、认购协议书为无效合同

城市房地产法第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条均规定，房地产开发企业销售商品房，应当办理预售登记，取得商品房预售许可证。《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，不得向买房人收取任何预订款性质的费用。根据合同法第五十二条规定，违反法律、法规强制性规定的合同无效。本案房地产公司在没有取得商品房预售许可证的情况下以内部认购书的形式公开向社会不特定的人员销售商品房，其行为违反了法律的强制性规定。《解释》第五条的规定正是为了确保前述法律、法规的执行，将以认购、订购、预购等合法形式掩盖非法买卖商品房目的的行为定性为商品房买卖合同。并在第二条明确规定：出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房许可证明的，可以认定有效。

总之，双方当事人订立的认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人依据约定收取了购房款，符合《解释》第五条的规定，应认定为商品房买卖合同。在原告李某起诉时，房地产公司并未获取商品房预售许可证，因此，应认定认购协议书为无效合同。

（作者单位：陕西省高级人民法院）
江苏省宿迁市人民政府办公室


宿迁市政府办公室关于印发宿迁市旅游业管理办法（试行）的通知
宿政办发〔2008〕210号　　2008年11月12日



各县、区人民政府，宿迁经济开发区、市骆马湖示范区、苏州宿迁工业园区，市各委、办、局，市各直属单位：：
　　《宿迁市旅游业管理办法（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
宿迁市旅游业管理办法（试行）
第一章 总 则
　　第一条　为了加强旅游业管理，保护和合理开发利用旅游资源，规范旅游市场秩序，维护旅游者和旅游经营者的合法权益，促进旅游业的健康发展，依据《旅行社投保旅行社责任保险规定》、《江苏省旅游管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 凡在本市行政区域内进行旅游资源开发和设施建设、从事旅游经营、参与旅游活动及管理的单位和个人，应当遵守本办法。
　　本办法所称旅游业，是指利用旅游资源和旅游服务设施，从事旅游招徕、接待，专门为旅游者提供游览、交通、住宿、餐饮、购物、文化娱乐、休闲等服务的行业。
　　本办法所称旅游资源，是指具有游览、观赏价值的自然景观、人文景观、历史遗迹。
　　本办法所称旅游经营者，是指专门或者主要经营旅游业务，取得合法资格从事经营活动的单位和个人。
　　第三条　各级人民政府要加强对旅游经济发展的领导，将旅游业作为国民经济和社会发展的重要行业，制定切实有效的鼓励扶持政策，按照“谁投资、谁收益”的原则，鼓励和引导国内外各种经济组织或者个人开发旅游资源，建设旅游项目，兴办旅游企业，从事旅游经营活动。
　　第四条 各级人民政府要建立旅游产业发展协调制度，定期召集有关部门研究旅游业发展的重大事项，协调解决跨地区、跨部门的旅游资源开发与利用、旅游线路规划、旅游产品宣传和推介、旅游客源开拓等问题，促进旅游业发展。
　　第五条　市、县（区）级旅游管理部门负责本行政区域内的旅游行业管理工作，依法履行行政监督管理职能。
　　市、县（区）人民政府有关行政管理部门，应当依法履行各自职责，支持、配合旅游管理部门做好旅游管理和服务工作。
　　第六条　各级人民政府要鼓励和支持旅游教育事业的发展，培养旅游专业人才。旅游主管部门要加强对全市旅游从业人员的培训，提高旅游从业人员的素质和服务质量。
　　第七条　充分发挥旅游行业各专业协会的社会中介作用。在政府管理部门领导下，各专业协会要在行业自律、规范市场行为、提高服务水平、培育企业品牌方面积极开展工作，为旅游业健康发展提供内在动力和支持保证。
　　
第二章 规划建设

　　第八条　开发旅游资源，建设旅游项目，必须坚持依法管理、统一规划、合理开发、永续利用的原则；坚持经济效益、环境效益和社会效益相统一的原则；坚持突出地方特色，发挥旅游资源优势的原则；坚持保护资源、节约用地的原则。
　　任何组织和个人不得破坏旅游资源；不得违反旅游发展总体规划进行旅游资源开发。
　　第九条　县（区）旅游管理部门应当根据《宿迁市旅游发展总体规划》和当地旅游资源状况，编制区域旅游发展阶段性规划和重点旅游项目建设详规，经本级人民政府批复实施。国家和省对审批权限另有规定的，按照其规定执行。
　　旅游发展规划应当符合城市总体规划、土地利用总体规划，并与文物保护、环境和资源保护、文化、宗教活动场所等规划相协调。
　　第十条　各级旅游管理部门在同级有关部门的配合下负责本行政区域内的旅游资源普查、评价工作，并建立旅游资源档案。
　　旅游资源的认定应当报本级人民政府审批，并予以公布，设立标志。有关部门应当明确保护单位和责任人，制定实施保护方案。
　　第十一条　新建旅游项目用地一律以挂牌方式公开出让。对新建、扩建、改建的旅游项目，有关部门在办理批准手续前需征求旅游管理部门的意见。
　　前款所称旅游建设项目，是指景区、旅游饭店、游乐场等大型旅游建设项目。
　　第十二条　旅游管理部门应当会同有关部门，负责旅游线路设置，参与旅游交通规划、交通基础设施标准的制定和旅游交通服务规范的管理，负责对专业从事旅游交通营运的车（船）公司的监督管理。
　　第十三条　各地旅游项目建设和区域性旅游资源开发，应当符合全市旅游发展总体规划和城乡建设规划，布局合理，特色鲜明，建筑风格与周围环境相协调。
　　开发旅游景区、建设度假区等大型旅游项目，必须事先书面征求旅游管理部门意见。
　　第十四条　鼓励、扶持具有地方特色和文化内涵的特色旅游项目、旅游商品、旅游纪念品的开发和生产经营。
　　禁止兴建宣传封建迷信、格调低下等有害旅游者身心健康的旅游项目。
　　
第三章 行业管理

　　第十五条　旅游管理部门负责本行政区域内的旅游行业质量标准的指导、执行、管理，旅游市场秩序的监督管理，整体旅游形象宣传促销，旅游统计，旅游信息发布，假日旅游管理。
　　第十六条　旅游经营者应当依法取得经营资格，遵守诚实信用、公平竞争、规范服务的原则和公认的职业道德。
　　旅游经营者的合法权益受法律保护；旅游经营者有权拒绝违反法律、法规规定的各种收费和摊派；有权拒绝无行政执法证件人员的检查；有权拒绝旅游者违反法律、法规和社会公德以及超出旅游合同约定内容的要求。
　　第十七条　旅游从业人员必须具备相应的专业技能，经旅游等行政部门考核合格后持证上岗。
　　旅游经营者应当完善内部管理制度，加强对从业人员的职业技能培训、职业道德教育和法律法规教育，不断提高服务质量。
　　第十八条　旅游经营者应当遵守价格法律、法规，公开服务项目，实行明码标价，诚信文明，保证服务质量。依法及时交纳有关税费。建立安全管理制度，配备必要的安全设备和设施，保证旅游安全运转。
　　第十九条　旅游经营者应依法经营、规范服务，不得有下列行为：
　　（一）不履行或者不完全履行与旅游者签订的合同；
　　（二）不按照国家标准、行业标准提供服务或者提供质价不符的服务；
　　（三）对服务范围、内容、标准等作虚假的宣传；
　　（四）引诱、纠缠和胁迫旅游者购买商品或者接受事先没有约定的服务消费；
　　（五）出售以假充真、以次充好的商品；
　　（六）危害旅游者人身和财产安全；
　　（七）法律、法规规定的其它侵害旅游者合法权益的行为。
　　第二十条　符合国家规定条件申办旅行社，应当向当地旅游管理部门申报，由旅游管理部门按照国家规定权限审批。
　　第二十一条　经营旅行社业务，应当取得《旅行社业务经营许可证》，然后向工商行政管理部门领取营业执照；未取得《旅行社业务经营许可证》的，不得经营或者以业务交流合作、咨询服务等名义变相经营旅行社业务。
　　第二十二条　旅行社应按照国家规定交纳质量保证金，不按规定足额交纳质量保证金的，不得经营旅行社业务。
　　旅行社必须参保旅行社责任险，应当为旅游者办理旅游意外保险，保证所提供的服务符合保障旅游者人身、财物安全的要求。
　　第二十三条　旅行社应当与旅游者签订合同，提倡使用国家或者省发布的合同示范文本。
　　旅行社使用自制旅游格式合同的，应当事先送当地旅游、工商行政管理部门审查。旅游合同应就下列内容作出明确约定：
　　（一）旅游行程安排，包括游览景点线路、住宿标准、餐饮标准、娱乐标准、购物次数和时间、乘坐交通工具种类和档次等；
　　（二）旅游服务价格；
　　（三）违约责任。
　　第二十四条　旅游景区和旅游度假区在接受所属主管部门管理的同时，应接受旅游管理部门的行业管理和业务指导，积极参与旅游景区质量等级评定。
　　第二十五条　旅游景区和旅游度假区应按照《旅游景区质量等级的划分与评定》标准，设置交通、通讯、环境卫生和安全保障等必要的配套服务设施。
　　第二十六条　旅游景区应按照国家有关规定加强环境保护和卫生管理，保证污染物达标排放和卫生安全。建立完善的管理制度，加强对旅游景区周边环境卫生及经营摊点的管理，确保旅游景区环境整洁，不得出现纠缠旅游者购买商品的现象。
　　禁止在景区内圈地占点，妨碍旅游者观光、摄影。
　　第二十七条　旅游景区经营者应遵守国家关于旅游行业价格管理的有关规定，景区门票等价格应当实行明码标价制度，在景区售票处等显著位置公示。
　　景区套票、联票的价格应当低于各个相关景点单独门票的总和，由旅游者自愿选择，不得强行捆绑销售。
　　第二十八条　从事旅游服务业务的宾馆饭店可以依照国家有关规定申报星级。星级饭店必须按照国家规定标准提供相应的服务。
　　未评定星级的饭店，不得使用星级称谓进行广告宣传及其他经营活动。
　　星级饭店的评定，在旅游管理部门领导下组织实施。星级饭店应当接受旅游管理部门的业务指导、质量检查和年度复核。
　　第二十九条　导游人员从事导游活动，应当依法取得导游证，并自觉接受当地旅游管理部门的管理。无导游证不得进行导游活动。
　　导游人员进行导游活动，必须经旅行社委派，不得私自承揽导游业务或者以其它方式直接承揽导游业务，进行导游活动。
　　第三十条　导游人员进行导游活动时，应当佩戴导游证，做到举止文明，语言规范，服务质量符合国家标准。
　　导游人员不得有下列损害旅游者合法权益的行为：
　　（一）擅自增加、减少旅游项目或者中止导游活动；
　　（二）向旅游者兜售物品或者购买旅游者的物品；
　　（三）欺骗、胁迫旅游者消费或者与经营者串通欺骗、胁迫旅游消费；
　　（四）以明示或者暗示的方式向旅游者索要小费或者其他物品；
　　（五）法律、法规禁止的其他行为。
　　第三十一条　导游人员进行导游活动，有权拒绝旅游者提出的侮辱其人格尊严或者违反其职业道德的要求。
　　第三十二条　从事接待旅游团队业务的旅游经营单位，由各级旅游管理部门负责实行推荐统一管理。
第四章 监督管理
　　第三十三条　旅游管理部门和其他有关部门在其职权范围内，加强对旅游资源保护开发、旅游项目建设和旅游经营活动的监督管理。
　　第三十四条　旅游管理部门要切实维护旅游者的合法权益，建立健全旅游投诉制度，设立旅游质量监督管理机构。其主要职责是：
　　（一）受理旅游者的投诉；
　　（二）受旅游管理部门的委托，监督管理旅游市场秩序，依法调查处理违法旅游经营行为；
　　（三）法律、法规规定的其他监督职责。
　　第三十五条　旅游质量监督管理机构应当建立健全旅游投诉制度，设立和公布旅游投诉电话，及时受理和处理旅游者投诉。
　　对旅游者的投诉，旅游管理部门应当在七日内作出是否受理的决定，决定受理的，应当在三十日内将处理结果答复投诉人；涉及其他部门管理范围的旅游投诉，应在五日内移交有关部门，有关部门应当在接到投诉之日起三十日内将处理结果答复投诉人，并告知旅游管理部门。
　　旅游管理部门接到旅游者投诉后，应当及时通知被投诉的旅游经营单位。被投诉方应当自接到通知书之日起十日内作出答复。
　　第三十六条　旅游监督管理人员执行公务时，必须出示统一规范的行政执法证件，依照法定程序，文明执法。
第五章 法律责任
　　第三十七条　旅游经营者违反本办法规定，损害旅游者合法权益的，应当依法承担民事责任。
　　第三十八条　旅行社和旅游饭店违反本办法第十九条第一款、第二款规定的，由旅游管理部门责令改正，给予警告，或者处以一千元以上二万元以下的罚款；情节严重的，责令其停业整顿；违反第十九条第三至七款规定的，由旅游管理部门或其他行政执法部门依据国家的相关法律、法规和规章的规定，给予相应的行政处罚。
　　第三十九条　违反本办法第二十六条第二款规定的，由旅游管理部门责令改正，没收违法所得，并处以一百元以上，一千元以下的罚款。
　　第四十条　违反本办法第二十一条、第二十二条、第二十九条、第三十条第二款规定的，由旅游管理部门依照国务院《旅行社管理条例》和《导游人员管理条例》的有关规定予以处罚。
　　第四十一条　违反本办法第二十三条第二款规定，损害消费者权益的，由工商行政管理部门责令改正，给予警告；情节严重的，处以一千元以上五千元以下的罚款。
　　第四十二条　违反本办法规定，属于公安、工商、质监、财政、物价、环保、国土资源、建设、城管、园林、交通、文化、卫生、安监、宗教等行政管理范围的，分别由上述部门依照有关法律、法规的规定予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第四十三条　当事人对处罚决定不服的，可以依法申请复议，也可以直接向人民法院起诉。
　　当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
　　第四十四条　旅游管理部门工作人员以及其他有关部门工作人员在旅游行业管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
　　第四十五条　本办法自2008年11月15 日起施行。